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上半年超180省市優化樓市政策,從歷史經驗看市場何時恢復!

2022-07-20



今年以來,面對國內疫情反復、國外政治局勢變動等因素,我國經濟下行壓力明顯加大,“穩地產”在穩經濟中的重要性提升。在購房者置業情緒低迷,房地產市場明顯降溫的背景下,中央和地方頻繁優化房地產調控政策,力促房地產市場平穩運行。上半年全國有超180個省市放松了房地產調控政策,出臺頻次近500次。4月以來,信貸政策持續改善以及各地高頻優化樓市政策,標志著地產政策進入實質性放松階段。對比歷史周期,政策進入實質性寬松到市場企穩恢復一般需要兩個季度左右,本輪市場企穩恢復尚需一定時間。


回顧歷史周期,從調控全面放松到市場企穩恢復需要傳導時間

房地產行業在過去20多年的快速發展過程中,經歷了多次周期性波動,在市場進入深度調整階段,政府通常會進行逆周期調節,放松優化政策,促進市場恢復。08、14年兩次下行周期中,房地產交易冷淡,投資開工低迷,中央均通過多次降準降息,全面放松需求端限制性政策等手段進行逆周期調節。在政策優化調整下,2009年、2015年房地產市場均回歸到量價增長的路徑中。我們通過參考08、14年的政策路徑,并結合當時的市場環境及恢復節奏,對本輪市場周期趨勢進行分析判斷。
值得注意的是,相比08、14年,當前市場所處的行業階段已完全不同,且受到疫情沖擊以及近兩年房地產供需兩端政策持續深化的影響,市場波動趨勢更為復雜。

圖:2007-2022商品房銷售面積累計同比及百城價格同比對比圖


數據來源:國家統計局,中指數據CREIS(點擊試用)

從周期拐點來看,房地產市場成交面積在深度調整期出現轉折的時間點與中央房地產政策調控存在密切關系。對比歷史周期,在中央較大力度政策出臺,同時各地跟進后,全國商品房銷售面積同比降幅將在短期內完成筑底。從政策傳導時間來看,從政策發布到房地產市場銷售同比實現正向增長通常會經歷兩個季度左右的時間。

 08年為應對金融危機影響,房地產政策放松力度加大,政策放松到市場成交規模同比回正的時間間隔約5個月
2008年次貸危機爆發,美國樓市股市雙雙大跌,之后迅速演變為全球性金融危機,對國內經濟帶來影響,以深圳為代表的城市房價明顯下跌,成交規模下降。為了應對危機,2008年下半年中國宏觀政策基調轉變,房地產調控政策進入了短暫的放松階段,支撐本輪周期回歸上升趨勢。

圖:2007-2010年商品房銷售面積累計同比及單月同比增速


數據來源:國家統計局,中指數據CREIS(點擊試用)

貨幣信貸方面,2008年9月-12月,央行四次降準五次降息,期間五年以上貸款基準利率從7.74%降至5.94%,大型金融機構調低法定存款準備率2個百分點。政策導向方面,2008年11月國務院常務會議宣布了四萬億投資計劃,其中保障性住房投向的預算約4000億元。中國經濟增速探底回升,GDP增速由2009年一季度的6.4%回升至2009年三季度的10.6%,2010年一季度達到12.2%。
房地產調控上,需求端通過調整限貸、交易稅費等降低了購房門檻。2008年10月,央行提出“商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍;最低首付款比例調整為20%”,公積金貸款利率“五年期以上由現行的4.86%調整為4.59%”。同月財政部、國家稅務總局表示“對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅,對個人銷售住房暫免征收土地增值稅,對個人首次購買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫統一下調到1%”。2008年12月,國辦加大了對二套改善住房的信貸支持。供給端對房企合理融資需求進行支持。2009年5月,國務院調整保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例至20%,其他房地產開發項目的最低資本金比例為30%。直到2009年6月,銀監會收緊“二套房貸”認定標準;2009年12月,國務院常務會議上“國四條”出臺,標志著本輪房地產寬松調控周期結束。
從市場表現來看,2008年12月,商品房銷售面積出現拐點,2009年3月,商品房銷售面積單月及累計同比均轉增。在08年的房地產周期中,貨幣信貸政策于9月最先進行調整,房地產政策10月限貸放松跟進,直到12月商品房銷售規模同比出現拐點,2009年3月銷售面積回歸正增長,從政策發力到商品房銷售面積實現同比正增長的傳導時間約5個月。
14年經濟增速放緩,房地產庫存快速上升,政策開啟新一輪寬松周期
2014年后,我國經濟增速逐步放緩,由高速增長下降為中高速增長,GDP增長率由2012年的7.9%、2013年的7.8%降至2014年的7.4%。房地產市場經過一系列的調控收緊政策后,2014年商品房銷售轉向下行通道,房地產開發投資持續滑落,商品房庫存不斷積累,市場風險增大。在此背景下,2014年3月,政府工作報告提出“針對不同城市情況分類調控”,2014年4月,南寧率先放松限購,6月底呼號浩特取消限購,此后至同年10月,除北上廣深外,其余城市均已取消限購。

圖:2014-2016年商品房銷售面積累計同比及單月同比增速


數據來源:國家統計局,中指數據CREIS(點擊試用)

貨幣信貸政策方面,中央多次降息降準,堅持穩健的貨幣政策化解房地產庫存。2014年11月至2016年3月五次降準六次降息,五年以上貸款基準利率由6.15%調整至4.9%。大型金融機構調低法定存款準備率3個百分點。政策導向方面,2014年7月,國開行獲3年期1萬億PSL支持棚戶區改造。住建部座談會提到“千方百計地消化庫存”。
房地產需求端,中央和地方均開啟放松通道,2014年4月,南寧率先局部調整限購政策,放松購房戶籍要求,6月到9月,呼和浩特、寧波、杭州等二三線城市跟進并取消限購,截至10月僅北上廣深限購未取消。2014年9月央行、銀監會發布“930新政”,實行“對于貸款購買首套普通自住房的家庭,貸款最低首付款比例為30%,貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍,具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業金融機構執行首套房貸款政策?!?/span>
2015年3月,央行、住建部、銀監會發布關于個人住房貸款政策有關問題的通知,調整公積金首付比例,提出購買第二套自住房商貸首付降至最低40%,公積金購買首套自住房首付最低20%,公積金購買第二套房首付最低30%。8月,央行、住建部、銀監會繼續調整公積金首付,決定“對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的居民家庭,為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買住房的,最低首付款比例由30%降低至20%?!?016年2月,貸款限制進一步放松,央行及銀監會指出在不實施“限購”措施的城市,首套房首付比例最低可降至20%,二套最低首付比例降至30%。直至2016年9月,20多個一二線城市密集出臺收緊政策,重啟限購限貸,標志著本輪政策寬松周期結束。
從供給端來看,2014年5月,央行在住房金融服務專題會上要求保證正常房地產融資需求。2015年9月,下調除保障性住房和普通商品住房以外的房地產開發項目的最低資本金比例至25%。
與此同時,2015年,“去庫存”成為房地產工作重點之一,同年制定“棚改三年計劃(2015-2017年)”,計劃改造住房1800萬套,且政府開始推動棚改貨幣化安置比例的提升,2015年8月,住建部、國開行要求各地區按照原則上不低于50%的比例確定棚改貨幣化安置目標。此后,2017年國家再次推出“3年棚改攻堅計劃(2018-2020年)”,再改造各類棚戶區1500萬套。期間,大規模棚改帶動居民居住環境改善的同時,也使房地產市場進入快速增長期。
整體來看,2014年房地產的放松周期始于各城市全面取消限購,政策放松后,雖然供需兩端雙雙發力,但數月內市場反應仍不理想,在2015年2月銷售同比降至階段性低點,待至4月商品房銷售面積單月同比轉增,6月累計同比轉增。從2014年7月多城市全面取消限購到2016年4月商品房銷售面積單月同比轉增計算,政策傳導時間約9個月。


自2021年下半年起,市場進入下行周期,2022年4月政策進入實質性寬松期,

全國商品房銷售面積同比轉增仍需時間 

2021年上半年房地產市場熱度較高,中央及地方政府持續加碼收緊房地產政策,調控方式、力度及精細化程度均出現了顯著升級,調控“工具箱”不斷完善,政策效果顯現疊加部分企業風險暴露,導致購房者置業情緒明顯回落。7月,全國商品房銷售面積單月同比轉降,下半年各月同比降幅均較大。2022年以來,市場信心未見明顯好轉,房地產市場延續低迷態勢。

圖:2021-2022年商品房銷售面積累計同比及單月同比增速


數據來源:國家統計局,中指數據CREIS(點擊試用)

本輪房地產的放松周期始于2021年9月央行“兩維護”。2022年二季度以來,地方政府優化政策的頻次明顯加快,5月央行降低首套房貸利率下限且大幅下調5年期以上LPR,政策寬松力度明顯加大。商品房銷售面積同比下降趨勢在5月有所減緩,同比筑底跡象顯現,但銷售同比恢復正增長仍需時間。
(1)中央層面,2022年上半年中央頻繁釋放積極信號,穩增長前提下滿足合理購房需求
?“房住不炒”“因城施策”仍是政策主線
2022年以來,“房住不炒”仍是政策底線,堅持“穩地價、穩房價、穩預期”目標,同時,中央支持各地從當地實際出發完善房地產政策,促進已出臺政策盡快落實到位,保持房地產融資平穩有序,有效滿足居民合理住房需求。
3月,兩會強調支持合理住房需求,因城施策促房地產行業良性循環,多部委積極表態防范化解房地產企業風險。4月,中央政治局召開會議,要求堅持“房住不炒”,要有效管控重點風險,守住不發生系統性風險底線。支持各地從當地實際出發完善房地產政策,支持剛性和改善性住房需求,優化商品房預售資金監管,促進房地產市場平穩健康發展。
?房地產信貸環境持續改善,供需兩端支持力度均加大
2022年,在房地產市場持續低迷以及防范化解系統性金融風險的背景下,監管部門逐漸優化政策并支持房企合理融資。一季度,央行提出“支持房地產企業合理融資需求”。4月,央行、銀保監會表示“做好重點房地產企業風險處置項目并購的金融服務”。中央政治局會議亦強調“及時優化房地產信貸政策,保持房地產融資平穩有序,支持剛性和改善性住房需求?!?/span>
5月,一行兩會一所發聲傳達學習貫徹中央政治局會議精神“及時優化房地產信貸政策,保持房地產融資平穩有序”“做好重點房地產企業風險處置項目并購的金融服務?!弊C監會“積極支持房地產企業債券融資”,“允許優質房企進一步拓寬債券募集資金用途,鼓勵優質房企發行公司債券兼并收購出險房企項目”。同月,碧桂園、龍湖、美的置業3家民營房企被監管機構選為示范民營房企,監管部門對民營房企的支持政策實質性落地。

圖:2019年以來1年期、5年期以上LPR率和MLF利率變化


數據來源:央行,中指數據CREIS(點擊試用)

另外,今年以來,央行一次降準兩次降息,5年期以上LPR降為4.45%。2022年5月,央行和銀保監會發布通知,降低首套住房商貸下限為不低于當期LPR減20個基點。5月,國務院出臺33項一攬子穩經濟措施,支持對疫情影響的企業和個人紓困,引導金融機構將存款利率下降效果傳導至貸款端,繼續推動實際貸款利率穩中有降。
(2)地方層面,優化調控政策頻次創新高,力度不斷加大
根據中指數據,2022年上半年全國有超180個省市從降首付比例、加大引才力度、發放購房補貼、提高公積金貸款額度等方面放松了房地產調控政策,需求端政策不斷發力,政策出臺頻次近500次。熱點一二線城市需求較為旺盛,因此政策調控優化較為謹慎;普通二線及三四線城市房地產市場調整壓力較大,政策調控頻次較高,但市場對調控措施優化的敏感性弱,政策效果不明顯。


數據來源:中指研究院綜合整理


表:2022年上半年地方房地產寬松政策匯總(不完全統計)


數據來源:中指研究院綜合整理

?超40城市優化限購政策,南京、武漢、合肥等補繳社??少彿?/strong>
沈陽、成都、武漢等城市放寬限購政策,降低居民購房門檻。3月,鄭州率先放寬限購,規定子女和近親屬在鄭州工作、生活的,鼓勵老年人來鄭投親養老,允許其投靠家庭新購一套住房。4月,沈陽發布通知,非沈陽戶籍居民在沈限購區域購房不再提供個人所得稅或社保證明。5月,成都規定近郊區住房不納入中心城區購房套數計算,無自有產權住房且2年內無住房轉讓記錄的,認定為無房居民家庭。寧波、南京、合肥等城市對購房社保年限購進行放松,允許補繳部分社保。
?地方政府貸款支持力度加大,滿足購房者合理住房需求
伴隨著央行多次降息以及下調房貸下限,各地貸款利率持續走低。目前已有無錫、常州等超50城首套房貸利率降至4.25%下限,部分熱點一二線城市商業房貸利率下調幅度亦較大,如西安從3月的5.76%降至4.7%,降幅超過一個百分點。

表:重點城市貸款利率政策匯總


數據來源:中指研究院綜合整理

多地調整“認貸認房”政策,通過商貸首付比例、公積金政策優化調整等方式支持居民改善性需求。3月,鄭州在二線城市中率先放松二套房認定標準,對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭執行首套房貸款政策。4月,呼和浩特二套住房商業性個人住房貸款首付比例由現行40%調整為30%。5月,銀川出臺政策,包括個人通過商貸公積金貸首付最低20%,二套房最低30%;二套已結清購房貸款的家庭,執行首套房貸款政策。6月,溫州發布通知,在本市擁有1套住房但無住房貸款記錄的或住房貸款已結清的,購買普通住房執行首套首貸優惠政策。
?限售、限價、人才政策頻頻放松,貨幣化安置與房票安置重啟,部分城市供給端預售資金監管有所優化
蘇州、南京、六安、西寧等超30城放對限售政策進行優化,暢通二手房交易循環鏈條,促進改善性住房需求釋放。
鄭州、長沙等城市放松限價政策,另有超20城發布“限跌令”。鄭州、長沙、東莞、洛陽、宿州等城市對高品質住宅放松限價。赤峰、綿陽、六安等城市簽發限跌令,控制實際銷售價格在備案價格上下幅度內。
黃石、如皋、岳陽等近80城市對購房者發放補貼,補貼方式主要涉及按套一次性補貼、一次性或分期撥付契稅補貼、發放消費券補貼、人才房票獎勵、購房價款的一定比例補貼等。人才政策頻發,近70省市發布90余條相關政策。
出臺人才政策的城市不僅包含上海、廣州、南京等一二線城市,也包括上饒、岳陽、日照等普通地級市。主要包括放寬落戶條件、放寬購房資格、發放創業/求職補貼、放寬限購及限貸、優化公積金貸款額度及首付比例、租房及購房補貼等多項舉措。
南寧、懷化、蘭州、綿陽、昆明、南陽等城市提出或鼓勵貨幣化安置,另有鄭州、寧波、溫州等地重啟“房票”安置。雖然房票安置給予獎勵可能帶動居民購房積極性,但房票安置同樣降低了杠桿的使用效率,削弱了安置戶的選擇性,因此實際選擇房票安置的居民比例仍有待觀察。
南京、寧波等超30城對預售資金監管進行放松,主要涉及預售資金可用銀行保函替換、資金提前申請解控、降低監管資金金額、按棟支取重點監管資金等。
?部分城市持續完善政策工具箱,住房政策與人口、租賃政策等方面結合

表:2022年上半年創新型房地產政策匯總(不完全統計)


數據來源:中指研究院綜合整理

目前已有蘇州、揚州等超20城對多孩家庭優化購房限制,主要涉及放松限購和限售、提高公積金貸款額度、實施優惠利率以及發放購房補貼等。長沙、成都將住房政策與租賃政策結合,盤活存量的同時精準激活改善性住房需求。15城市提出“一人購房全家幫”的公積金購房政策。
另外,南京取消二手房限購、山東德州齊河縣降低首套首付比例至10%等部分地方政策被叫停,“房住不炒”仍是底線。
整體來看,2022年上半年,宏觀經濟下行壓力加大,“穩地產”對“穩經濟”重要性有所提升,中央多次表態支持地方政府因城施策穩定房地產市場。在市場銷售繼續下行的情況下,政策力度有望進一步加強。短期來看,房地產市場恢復穩定運行前,各地因城施策頻次或將維持在較快節奏,供需兩端政策均仍有空間。
具體來看,需求端,一是,預計住房政策與人口、人才、租賃政策結合仍是各地因城施策優化調控政策的重要方向,跟進城市的范圍有望繼續擴大;二是,優化“認貸認房”標準、降低首付比例和房貸利率、降低交易稅費等政策或持續,降低購房者的置業成本;三是,熱點城市有望繼續優化限購政策,允許補繳社?;騻€稅成為樣板,企業、法拍房等限購政策均存在優化空間;四是,各地政策或更加精細化,因城施策、因區施策,出臺更加精細化、針對性強的政策促進剛性和改善性住房需求釋放;五是,預計一線城市仍以微調為主,二線及三四線城市政策優化力度有望繼續加大。
供給端,一是,預計將繼續優化調整預售資金監管政策,更好地為企業補充資金流動性,提高預售資金使用效率。二是,降低企業稅費支出,減輕企業資金壓力或是企業端政策發力方向。
從市場趨勢來看,2022年下半年,房地產市場整體仍面臨挑戰,市場恢復節奏依賴于宏觀基本面修復程度、疫情防控效果、政策端優化力度等方面。政策傳導角度看,本輪市場下行過程中,政策在今年二季度改善力度加大,因此傳導到市場銷售端直至同比回正仍需時間。預計下半年,在政策發力顯效、疫情影響進一步減弱等利好因素帶動下,購房者預期和置業信心將會逐漸修復,基本面較好的部分熱點城市市場或將率先進入恢復通道,進而帶動全國市場情緒修復。樂觀情形下,預計下半年商品房銷售面積同比小幅增長,帶動全年銷售面積同比降幅在7%左右;中性情形下,下半年商品房銷售面積與去年同期基本持平,全年同比降幅或超10%;悲觀情形下,下半年全國商品房銷售面積同比仍小幅下降,全年商品房銷售面積同比降幅或超13%。

本文轉載自:中指研究院

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