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二線城市調控迎來“放松潮”

2022-05-25

134城,223次。


這是截至5月24日,全國累計出臺樓市調控政策的城市數量和政策頻次。


2022年前五個月,可以說是近幾年中放松政策出臺最密集的一次,且調控政策頻次呈現逐月走高的特征。


僅4月就有66個城市出臺政策,超過一季度政策總和。


隨著3月初,鄭州打響2022年樓市松綁政策“第一槍”,二線城市放松調控的大幕就此被拉開。


  • 5月17日,成都、杭州相繼出臺樓市新政;


  • 5月22日,武漢、濟南出臺了穩樓市新政;


  • 5月23日,太原出臺樓市新政36條。


至此,年內共計25個二線城市加入放松調控陣營,4月至今就有22城。


二線城市已迎來“松綁潮”。


4月以來二線城市加入松綁的頻次有多高?

 

據CRIC不完全梳理,4月1日5月24日,全國共22個二線城市放松樓市調控46次。

 

也就是說,平均每2.5天就有1個二線城市加入放松調控的行列中來。

 

這波加入放松調控周期的二線城市還有杭州、蘇州、南京等長三角核心城市。

 

在穩樓市層面,二線城市們又站在了同一起跑線上。

 

從南京、蘇州就可以看出來穩樓市的壓力和緊迫性。

 

4月以來,南京至少發布6次樓市松綁政策試探政策底線,并于5月20日發布“南京二手房全面取消限購”的政策內容,但僅維持半天,便被緊急叫停,這也是4月以來為數不多的政策“一日游”。

 

隨著杭州、成都兩個相對穩健的核心二線城市加入放松調控陣營,此輪二線城市松綁進入新周期。

 

5月19日,李克強總理在云南座談會上罕見提及房地產,并明確提出“看的準的新舉措能用盡用,5月份能出盡出!”。

 

接下來,5月下旬到6月仍是政策窗口期,已出新政的城市不排除會進一步松綁。



縱觀二線城市政策內容,定向松綁成為本輪政策放松的關鍵詞。

 

在放松限購方面,有13個二線城市跟進,通過郊縣取消限購、外地人購房縮短社保繳納年限等,刺激購房需求。

 

比如長三角城市的杭州、合肥,針對郊縣差別化放松或取消限購。

 

這些城市有一個共性,即主城區“萬人搖”,但郊縣卻無人問津,通過定向松綁郊縣限購,虹吸其他三四線人口或引流主城剛需客群至郊縣購房。

 

目前來看,決定性政策出臺的城市比例并不高,尚不足一半。

 

已發布降低首付款比例政策的8個城市中,僅有6個明確首套房及二套房首付比例,首套房首付款最低在20%;二套房在30%~50%之間。

 

實際上,商貸首付款比例的降低才是決定房地產市場供求關系的決定性政策,對刺激居民購房消費更為直接有效。

 

值得注意的是,樓市調控與響應國家生育政策掛鉤,多孩家庭限購松綁,成為此次二線城市政策的重要抓手。

 

本輪已有5個核心二線城市針對多孩家庭放松限購,允許多孩家庭多購1套房的同時,部分城市還給予信貸支持。而蘇州則針對多孩家庭定向松綁限售。

 

本輪二線城市調控放松不可忽視的一點還有,有7個城市針對二手房定向松綁。

 

比如杭州5月17日“杭3條”,非戶籍家庭購買二手房社保年限縮短至12個月,5年內落戶不再要求社保。

 

杭州是典型的一二手房倒掛的城市,只松綁二手房也意味著一二手房倒掛的情況下,二手房成交低迷,4月杭州全市二手住宅共成交3886套,環比下跌11.2%,掛牌房源已超過64000套。



4月以來政策反應在樓市成交層面有何變化?

 

CRIC數據顯示,18個重點二線城市前4月新建商品住宅成交面積僅為3554萬平方米,較2021年同期近乎腰斬,下降比例達到49%,較2020年同期下降15%。

 

從供應的角度來看,前4個月,18個二線城市新建商品住宅供應2646萬平方米,同比下降52%,較2020年同期下降36%。

 

整體成交層面仍未有明顯回暖,政策傳導仍需要時間。

從典型城市來看,我們以政策比較頻繁的蘇州為例。

 

先看新房成交數據,蘇州發布樓市調控政策以來,5月9日至5月22日,蘇州新房成交面積為29萬平方米,較去年同期41.8萬平方米的成交量,同比減少30.6%。

 

再看二手房。5月9日-5月22日,蘇州二手房成交套數為1689套,而去年同期成交量為3825套,連去年成交量的一半都不到。即便是與1月同期的2721套相比,依然有1032套的差距。

 

無論是新房還是二手房,目前成交數據均有一定的延遲,政策松綁的影響還沒有完全從數據上體現出來。

 

相城經開區一家售樓顧問明顯感受到了變化,“相較于新政之前,案場人氣確實旺了許多,但回暖程度還不理想?!?/span>

 

可以看出,新政之后,無論是新房還是二手房,蘇州房地產市場仍處于艱難爬坡的過程。

 

在各地疫情沒有得到完全控制、經濟形勢沒有進一步改善之前,剛需和改善群體首付發力的痛點越來越明顯。

 

無論哪個二線城市,都不能太樂觀。

————


疫情仍然是當前房地產市場最大的不確定性,那么今年的形勢到底有多嚴峻?

 

這些數據很能說明問題。4月經濟、金融數據全面回落,消費降幅走闊至11%,失業率上升0.3個百分點至6.1%,創2020年3月以來新高,信貸、社融均明顯低于預期。房地產單月銷售創近5年同期新低,投資累計同比由正轉負。

 

近期二線城市密集為樓市松綁,部分城市更是迎來政策密集疊加,對市場信心的恢復有積極的作用。

 

但,信心只是第一步。


經濟下滑、居民收入下跌的情況下,房地產市場亟需決定性政策出臺,如降低首付款比例,直接有效解決購房資金問題。


回看當前二線城市出臺的放松政策,政策力度仍有待進一步強化。

更為重要的是,二線城市市場回穩、后續政策力度強化等,一線城市的響應也非常關鍵。如果北上廣深四大一線城市也能在穩樓市方面釋放積極信號,對二線城市政策效應會產生很大的支撐作用。


本文轉載自:丁祖昱評樓市

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