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人口普查數據發布,這些指標最值得地產人關心

2021-05-12

 導 讀 

速覽七普人口數據變動。

  作者 / 馬千里、邱娟

5月11日,姍姍來遲的“七普”數據終于公布。由于人口數據和房地產需求之間具有極高的相關性,為了對房地產規模和周期性有全局性的把握,本文將對與之密切相關的人口總量、家庭戶規模、人口結構、流動人口、教育水平等多方面數據進行分析和點評,從而對房地產市場走勢分析提供相關參考。

01

總需求變化:家庭小型化趨勢明顯

總住房套數需求增加23%

全國人口共141178 萬人,與2010年(第六次全國人口普查數據,下同)的133972萬人相比,增加7206萬人,增長5.38%,年平均增長率為0.53%,比2000年到2010年的年平均增長率0.57%下降0.04個百分點。全國共有家庭戶49416萬戶,家庭戶人口為129281萬人;集體戶2853萬戶,集體戶人口為11897萬人。平均每個家庭戶的人口為2.62人,比2010年的3.10人減少0.48 人。雖然從總的人口增速上來看,僅有0.53%,人口保持低速增長趨勢,但由于近些年來家庭小型化趨勢愈發顯著,家庭戶規模達49416萬戶,較2010年增幅高達23%,而家庭是購房需求的基本單位,這樣來看,總的住房套數需求是明顯增加的。值得注意的是,家庭小型化很大程度上是由于人口流動造成的,2人及以下的“小家庭”的居住需求通??梢酝ㄟ^租房來解決,這類人群最終還是要面臨結婚、生子、養育老人等住房需求。

02

年齡結構:老齡化加速下養老產品迎來春天

0 —14歲人口為25338萬人,占17.95%;15—59歲人口為89438萬人,占63.35%;60歲及以上人口為26402萬人,占18.70%(其中,65歲及以上人口為19064萬人,占13.50%)。與2010年相比,0—14歲、15—59歲、60歲及以上人口的比重分別上升1.35個百分點、下降6.79個百分點、上升5.44個百分點。
由于“二胎”效應衰減、養育成本提升等多方面因素的影響,近些年常住人口出生總量持續下滑,2020年我國出生人口為1200萬人,創下歷史新低;同時育齡婦女總和生育率為1.3,已經接近警戒線,也處于較低水平。從人口結構變動上來看,我國人口呈現明顯的“兩頭升高、中間降低”的人口格局。尤其是60歲及以上人口的比重已經高達18.7%,較10年前增加了5.44個百分點,老齡化明顯加劇。按照當前趨勢推測,到2023年左右,我國老齡化水平將超過20%。這部分人群的養老住房需求無疑是巨大的,尤其在子女工作比較繁忙、疏于照顧的大前提之下,省心、宜居的養老產品將迎來春天。15-59歲人口占比雖然明顯下滑,但依然是我國的主力人口,也是購房的主力客群,尤其是80后、90后,受計劃生育影響更大,他們多為獨生子女,兼具照顧老人和子女的重任,尤其是在現行的教育制度之下,老人還要承擔接送孫輩上學的任務,因此三代同堂家庭也比較常見。在有限的財力之下,總價低的三房、四房產品仍然將是這些人群的“心頭好”。


03

人口流動與城鎮化:降低趨勢被更正

“剛需池”規模大增

人戶分離人口為49276萬人,其中,市轄區內人戶分離人口為11694萬人,流動人口為37582萬人,其中,跨省流動人口為12484萬人。與2010年相比,人戶分離人口增長88.52%,市轄區內人戶分離人口增長192.66%,流動人口增長69.73%。
由于經濟的快速發展、交通的日益便捷以及落戶門檻的逐漸降低,城市之間的空間距離被明顯拉近,流動人口的規模也在明顯提升。七普數據顯示,2020年流動人口高達3.76億人,與2010年相比,增加了69.73%,同時這一數據也遠超2018年《中國流動人口發展報告》中2.4億流動人口的總規模,也顛覆了近5年流動人口發展報告中流動人口規模持續下滑的觀點,流動人口規模還在持續上升。龐大的流動人口規模也帶來了巨大的居住需求,“剛需池”大幅增加。據國家衛健委在對流動人群的調研數據統計,約有三成流動人口在流入地擁有住房,也就是說有1億流動人口在流入地擁有自購房,這一規模不容小覷。

值得注意的是,2020年城鎮化水平增至63.89%,較2010年增加了14.21個百分點,城鎮人口比例大幅增加,但相對應的,未來的增量空間也明顯減少,接下來十年城鎮化增長速度將顯著放緩,剛需的持續增長將面臨挑戰。

當然,受制于購買力、個人居留意愿等多方面因素,絕大多數流動人口的居住需求往往依靠租房來解決,這也意味著巨大的租賃空間。為實現住有所居,租賃住房相關政策也在進一步提速。


04

人口素質:大學生占比翻番

京、滬、津、漢等城潛在購房需求更佳

具有大學文化程度的人口為21836萬人。與2010年相比,每10萬人中具有大學文化程度的由8930人上升為15467人,15歲及以上人口的平均受教育年限由9.08年提高至9.91年,文盲率由4.08%下降為2.67%。

雖然從人口結構上來看,作為購房主力的15-59歲勞動人口比重明顯減少,但是其平均受教育水平卻明顯上升。15歲及以上人口的平均受教育年限由9.08年提高至9.91年,文盲率由4.08%下降為2.67%,國民教育素質明顯提升。就以15-59歲人口大學(指大專及以上)文化程度人口來看,2020年占比高達23.61%,較2010年增加了11.27個百分點,已經接近翻番;擁有高中及以上文化程度的人口占比高達43.79%,較2010年增加12.8個百分點??紤]到教育水平相對較高的人通常薪資水平也較高,購買力相對較強,尤其是大學畢業生,通常是商品房的準客戶群體,尤其是北京、上海、天津、武漢、鄭州、西安等高校資源比較豐富、大學生群體占比相對較高的城市,潛在購房需求更為突出。


05

地區分布:粵、浙人口集聚最為突出

潛在購房需求持續高位

結合地區差異來看,經濟比較發達的廣東、浙江人口增量最為突出,其占全國總人口的比重增幅均在0.5個百分點以上,尤其是廣東省,占全國總人口的比重由7.79%增至8.93%,增加了1.14個百分點,依然是全國人口第一大省,人口高達1.26億人。浙江總人口也超越湖北和安徽,總人口排名由第10位升至第8位??偟膩砜?,人口向經濟發達區域、城市群集聚,潛在購房需求可重點關注。反之,經濟表現不佳、老齡化突出的東北三省人口減幅最為突出,尤其是黑龍江省,常住人口降幅高達17%,購房需求明顯下滑。
值得注意的是,雖然北京、上海雖然人口依然明顯增加,但在高落戶門檻下,青少年人口處于低位,外來剛需轉化為置業需求比例長期處于低位。除此之外,還有河南、廣西、貴州等省份,由于留守家庭龐大,返鄉置業可持續關注。


綜上,就七普數據來看,近10年來我國人口繼續保持低速增長態勢。但受人口流動的影響,家庭小型化趨勢愈發明顯,考慮到家庭是購房需求的基本單位,這樣來看,總的購房需求是明顯增加的。從產品上來看,由于老齡化水平明顯提升,省心、宜居的養老產品將迎來春天;撫養比上升背景下,作為這一代購房主力的80、90后,由于多為獨生子女,兼具照顧老人和子女的重壓,在有限的財力之下,總價低的緊湊型三房、四房產品去化依舊值得看好。
值得注意的是,七普數據大幅修正了流動人口數據,2020年流動人口高達3.76億人,與2010年相比增加了69.73%,房地產行業最關注的“剛需池”大幅增加。另外,從教育水平上來看,國民教育素質明顯提升??紤]到教育水平相對較高的人通常薪資水平也較高,購買力相對較強,尤其是大學畢業生,通常是商品房的準客戶群體,尤其是北京、上海、天津、武漢、鄭州、西安等高校資源比較豐富、大學生群體占比相對較高的城市,潛在購房需求更為突出。

本文轉載自:克而瑞地產研究

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