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人才“緩增”周期下的城市市場特征研究

2022-06-15



2021年,我國新增人口數僅48萬,人口紅利優勢正在逐漸減弱。在這樣的背景下,高素質人才成為各城市關注的重點。2017年至今,各地出臺了密集的人才引進政策,助力城市發展。

在人才引進政策中,大學生成為各地政府人才引進的重中之重。這一群體帶來的購房需求,成為各地房地產市場需求組成的重要部分。因此,在眾多的人口指標中,克而瑞選取擁有大專以上學歷的人群作為研究的切入點。

七普數據顯示,每十萬人口中擁有大學學歷人口為15467萬人,比六普時期增長了73%。不過,有部分城市的大學生人口占比增速低于全國平均水平,比如北京、上海、廣州等。這樣的城市我們定義為人才緩增周期。

對于人才緩增周期的城市,其房地產市場的特征是什么,有哪些機會城市和風險城市,尤其是以縣域為載體的新型城鎮化之下,人才流動會如何變化等問題都值得探討。

克而瑞了選取常住人口規模較大的城市為研究對象,包括一二線城市及常住人口超過500萬的三四線城市,因其大學生占常住人口的比重為4%~42%,這能夠體現出不同占比城市的大學生規模變化對于住宅市場的影響。

根據大學生增速比,將這些城市分為三類。第一類是近10年大學生增速比低于60%的城市,即緩增型城市,共有35個,主要以一二線城市為主,包括北京、上海、廣州和杭州等城市。第二類是近10年大學生增速比介于60%-80%的城市,即中增型城市,共有30個,主要以三線城市為主,不過深圳、成都、合肥、寧波等近十年常住人口快速增長的城市也在列。第三類是近10年大學生增速比大于80%的城市,即快增型城市,共有35個,基本均以三四線城市為主,其中一二線城市中僅重慶在列。

我們認為“緩增型”城市在有以下四點值得重點關注:

第一,“緩增型”城市商品住宅成交規模增速偏慢。從一線城市看,深圳近10年大學生數量增速較快,因而導致近十年商品住宅成交面積復合增長率達6%。而處于緩增型城市的北京、上海、廣州的近十年商品住宅成交面積復合增長率顯著不及深圳 ,尤其北京和上海均出現負增長。

第二,行業調整周期中,人才“緩增型”城市所受影響更大。從“緩增型”城市近十年商品住宅成交面積和金額波動幅度來看,大部分城市均超過平均水平。尤其是廈門和石家莊,明顯高于其他城市。

將廈門與人才快增型城市泉州對比來看,廈門商品住宅成交面積在2013年就出現下滑,2014年則出現負增長;而泉州僅2014年出現下滑,2015年房地產市場快速回暖。同樣的情況也出現在政策調控密集的2017年,廈門商品住宅成交面積連續兩年降幅超25%,但泉州則為正向增長。

第三,人才“緩增型”城市房價增速相對偏緩。從研究結果看,近十年“緩增型”城市房價復合增長率慢于全國平均水平,且主要以北方二線城市為主,如天津、長春等。原因是這些城市的經濟發展緩慢、新興產業不足,進而使這些城市在人才爭奪戰中處于下風,住宅市場需求緩慢,房價上漲動力不足。

除北方城市外,在嚴厲的調控政策下,長沙、杭州、??诘瘸鞘?,其近十年房價增速亦慢于全國平均。同時,這些城市在2015年之前的人才數量增長比較緩慢,近幾年才通過產業升級和人才引進等政策,實現年輕人才的大量流入。因此,這些城市前期市場需求支撐不足,導致2015年之前房價增速處于偏低水平。

第四,“緩增型”城市消化周期波動更為顯著,但亦存在逆周期布局機會。從2020年底商品住宅消化周期來看,很多緩增型城市超過10個月。值得注意的是,這些城市的波動周期更為顯著,也更具有逆周期投資的特征。

以武漢為例,2011年商品住宅消化周期高達17.7個月,但地房比卻出現下降趨勢。而從2012年開始,武漢的住宅消化周期開始下降,至2016年已不足2個月,市場迎來了新一輪布局機會。2020年疫情期間,武漢的房地產市場降至冰點,上半年庫存量明顯增加,地房比出現下降。隨著下半年市場回暖,市場成交旺盛,房價也跟隨走高。

綜上分析,我們認為,無論是規模增長還是價格漲幅,抑或在項目周轉速度變化方面,人才“緩增型”城市的表現均不及其他類型的城市。雖然從長期趨勢來看,這些城市的市場整體表現相對一般,但更加劇烈的波動周期使得這些城市存在逆周期布局的機會。

人才緩增型城市中的機會與風險方面,各大城市人才政策,面臨的人才增長困境也不同,未來增長也有差異,結合七普大學生學歷人口規模占常住人口數量的比例來對35個城市進行劃分,首先是,“高位見頂”型,如北京、上海高等教育資源豐富,大學生占比上升,隨著人才紅利消失,這些城市的大學生占比難再大幅提升。其次是18個“增長乏力”城市,不乏廣州、杭州、長沙等近年來人口增長表現亮眼的城市,對于廣州、杭州等城市外來人口稀釋了大學生占比,因此這些城市的大學生占常住人口的比例增長速度偏緩。不過,多數城市如長春、蘭州等因為經濟發展失速,導致當地難以留住大學生。最后一類“低位緩增”型,大學生占比低于20%的城市,共10個,以三線城市為主,但哈爾濱、石家莊、福州等二線城市也均在列,這幾個城市高校較少,另一方方面周邊有更發達城市,導致大學生流失。

“增長見頂”型城市,人才占比高,市場也更具韌性,市場規模平均增速較慢。在7個城市中除了武漢、太原外,其余城市近10商品住宅面積復合增速均為低于5%,其中北京、上海更因為新房供應較少,調控政策收緊等原因導致其成交規模甚至不敵十年前,房價增長方面,除了太原,其余城市的增速均高于“緩增”城市的平均水平,比如西安,近十年房價復合增速高達11.4%,高于平均水平2.5個百分點。同時這些城市的消化周期多處于合理區間,長期去化能力無虞。在周期波動方面,這類城市“抗風險”性也較強,行業周期調整受到的沖擊相對較小。

“增長乏力”型城市可分為兩類,一類是廣州、杭州等因外來人口大增,導致人才占比指標提升偏緩的城市。在外來人口持續流入,尤其是高學歷人才持續流入的影響下,這些城市購房需求支撐較為充足,近十年成交量價復合增長率均為正,住宅去化周期也多長期處于合理區間。不過,受外來人口持續流入影響,這些城市的樓市中投資需求比例相對較高,導致在行業周期調整下,這些城市的市場成交波動也更加明顯。另一類是大學生規模增長明顯慢于全國平均水平的城市,多為北方二線城市,沈陽、大連、長春等均在列。這些城市當地的高校畢業生實際上多是向外流出,致需求端支撐不足,此外近年來市場表現不佳,部分城市去化周期較長。在行業調整周期中,這些城市受到的影響也更大。

 “低位緩增”型城市方面,長期來看,市場容量將見頂收縮。過去十年多出現量價快速上漲的趨勢。這主要是由于多數是前期住宅市場發展不成熟的三四線城市,如岳陽、衡陽等人口大市2010年商品住宅成交面積僅在200萬平方米左右,通過三年棚改去庫存,這些城市的住宅市場容量大幅上升,房價也大幅上漲。但需要注意的是,因棚改對需求的透支,部分城市的市場容量已經出現了增長見頂甚至收縮的趨勢。結合人才規模及比例增長來看,這些城市的大學生人口比例長期在低位,近十年漲幅十分有限,這也決定了這些城市多為內生需求為主的城市,在棚改透支當地需求后外來新增需求量少,整體購房需求將出現萎縮。

綜上,機會型城市主要還是以高人才比重城市及外來人口流入規??捎^的城市,如武漢、西安、杭州等。在人才的持續流入下,這些城市的市場表現更為穩健,樓市抗跌能力更強。

國家提出以縣域為載體的新城鎮化,對當前的人才流動格局,產生怎么樣的影響?

從背景來看,近十年在城鎮化推進下,人口向中心城市加速聚集,大城市的人口規模均實現快速增長。

2021年底國家統計局最新數據顯示, 我國城鎮化率水平達到了64.7%,距離十四五規劃目標僅相差0.3個百分點, 這意味著我國的城鎮化已經進入了中后期發展階段。

在人口流動趨勢中, 近域流動趨勢逐步加強,部分人口外流的省市,也出現了從大城市回流的跡象,受當前高能級城市房價仍處高位,生活壓力加大等因素影響下,大城市的人口將進一步放緩。

與此同時,一些縣城人口出現了較快的增長,尤其是一些經濟強縣。例如嘉善、義烏2021年戶籍人口增長達到了2%左右,常住人口增速也到了1.5%左右的水平,人口指標增長是明顯好于2021年常駐人口幾乎零增長的北京、上海,相比于深圳、合肥、南京等城市1%左右的增幅也是比較亮眼。

雖然一些經濟強縣,因特色產業發展強勁能夠吸引人口回流或者是說人才回流,但是從更廣的范圍來看,大部分縣市的人口還是在持續向外流出,尤其是以中西部縣城為主。這些縣市城鎮化率或人口的增加,仍然是依靠農村人口進城的增加來實現城鎮化率水平提升。

以湖南為例,區域內大多數城市在2021年常住人口、戶籍人口呈現雙降。究其原因還是由于目前縣級、市級市轄區之間經濟發展水平差異較大。譬如人均市政投資等指標僅為地級市以上城市的市區1/2左右,人均消費支出能也僅為地級市以上城市地區的2/3左右。

在未來較長的一段時間內,大多數縣市仍將處于城鎮化率提升和人口流出和流入。因此對縣城來說,想要吸引留住人才,仍需要加強短板建設。

本文轉載自克而瑞地產研究
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