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政策逐步顯效,下半年哪些城市迎來機遇?

2022-07-13


為持續反映中國居民置業心態,中指調查每月底持續開展對全國城市居民的置業意愿調查,并基于調查數據形成分析報告點擊索取報告,以動態了解最新形勢下,居民置業信心、置業計劃、政策及價格預期等。

本次調查依托CREIS中指·云調研(點擊試用)平臺形成問卷。通過房天下網站平臺、房天下經紀云、中指調查公眾號以及中指研究院各分院等渠道進行問卷收集。本次共計收集問卷超7000份?,F將問卷填答情況進行系統匯總,供行業和社會各界參考。

? 劃重點:
① 超三成受訪者置業:上半年超三成受訪者進行置業,一二線城市、長三角區域購房占比均超四成。② 改善購房成為主流:上半年購房需求仍以改善為主,二線、三四線成交套均面積呈現增加趨勢,換房置業占比較為突出。③ 放松政策開始顯效:降首付比例、限購放松、房貸利率下降將明顯促進購房成交,蘇州、成都、南京、武漢、佛山、廊坊等城市放松力度相對較大,將帶動需求快速釋放。④ 置業意愿大幅反彈:6月購房意愿強于上月的占比回升至46%,環比增加12個百分點,一線、長三角意愿改善明顯。 下半年樓市預期改善:下半年購房者普遍認為樓市將穩定復蘇,一線、二線市場或將逐步企穩,長三角、珠三角、京津冀地區市場樂觀預期占比較高。 購房置業需求出現增加:下半年有購房計劃占比約為61%,較上半年提升近兩成,無購房計劃占比約為39%。

一、受訪者畫像


與往期調查基本一致,此次參與調查的受訪者仍主要以二線為主,三四線其次,一線和縣城的受訪者相對較少??闯鞘心芗壓湍挲g,受訪者中,絕大部分是在二線和三四線城市工作的青年,主要集中于85后~95后,是目前購房、置換需求的主力軍;看區域分布,受訪者多在經濟活力較大的國家級城市群工作和居住,因為這些地區房地產市場相對更有活力。


圖:2022年06月受訪者年齡和城市能級占比


圖:2022年06月受訪者城市分布圖




二、上半年置業情況回顧

 目前住房滿足度相對較高,有房人群占比達到近九成,多以自住需求為主
多數受訪者已擁有住房,擁有一套以上住房占比達三成。近期統計局發布的《中國人口普查年鑒》顯示,我國人均住房間數為1.2間/人,人均住房面積超41平方米,根據調查顯示,超五成受訪者擁有一套住房,超三成受訪者擁有一套以上住房,其中已擁有住房的受訪者房屋多為自住使用,僅27%的受訪者用來出租。雖然從全國人均居住面積和已擁有住房的受訪者數量占比看,當前居民住房存量已經處于較高水平,但由于大城市、都市圈的虹吸效應,多數人群選擇在較高能級或經濟較為發達的地區工作,因此盡管他們在家鄉擁有一套或多套住房,但他們在實際工作地并沒有住房,這就造成了住房方面結構性不均衡的情況。當前我國城鎮化率已超63%,城鎮化增速逐步趨緩,各地住房市場增量空間將有所分化,人口大規模流入、聚集的一線、二線城市仍有較大居住需求,而能級較弱、人口收縮的三四線、縣城擁有一套以上住房的居民數量占比較高,未來新增居住需求相對較為有限。

圖:當前受訪者擁有住房情況


圖:已擁有住房受訪者的房屋狀態



 超三成受訪者上半年進行置業,一二線城市、長三角區域購房占比較為突出
一線、二線城市、長三角區域購房積極性相對較高,上半年置業占比超四成。根據調查顯示,2022年上半年購房人群總體占比超四成,分能級來看,在一線、二線城市購房人群占比較高,分別達到44%和42%,三四線、縣城市場表現較弱,購房人群占比不及三成。分地區來看,長三角地區仍為價值高地,購房人群占比達41%,珠三角、長江中游、京津冀地區購房人群占比也相對較高。

圖:2022年上半年各線城市與各地區受訪者置業占比



房價預期下跌、購房觀望仍為抑制購房的主要因素。根據調查顯示,2022年上半年未購房的受訪者中,44%認為“房價不合適”是未能成功購房的主要原因,其中半數受訪者位于三四線城市。另有16%和15%的受訪者認為自己未能成功購房是由于“受政策限制”和“收入不足”,擔心“爛尾風險加劇”的受訪者僅占2%,可見當前房價、收入、購房資格等直接因素仍是影響居民購房的主要原因。

圖:2022年上半年觀望人群未購房主要原因



 改善購房成為市場主流趨勢,二線、三四線占比超五成
改善購房需求占據主要地位,二線、三四線表現突出,而一線仍以剛需購房為主。根據調查顯示,2022年上半年改善型購房受訪者占比達48%,遠高于剛需購房和投資購房,但各能級城市存在差異。具體來看,一線城市剛需購房占比達51%,而二線、三四線城市改善購房需求大幅釋放,占比均超五成,而剛需購房占比均不及40%。今年以來各地因城施策激活樓市,一線需求較大,低利率、低首付刺激下剛需購房者陸續“上車”,二線放寬限購,改善需求得以入市,三四線住房保有量較高,普通購房者入市謹慎,而整體市場低迷的環境下個別城市現價值洼地,吸引投資需求購房置業。

圖:2022年上半年購房人群主要置業目的

圖:近年來各線代表城市商品住宅成交套均面積走勢圖



換房改善需求較為突出,超八成已擁有住房人群進行置業。根據調查顯示,2022年上半年已擁有一套住房又新購住房的受訪者占比達51%,擁有一套以上又新購住房的人群占比達34%。

圖:2022年上半年不同人群的購房情況



 上半年仍以購買新房為主,國央企新房受到青睞,80-120平產品是目前市場成交主力戶型
新房依然占據主流市場,上半年需求占比逐步增加。根據調查顯示,49%的人群更希望購買新房,并且購買新房的意愿占比在上半年呈現逐步增加的趨勢,主要還是受新房房價調整、購房門檻下降、更能滿足改善需求等因素影響;而購買新房占比約為24%,還有28%購房者認為購買新房、二手房都可以,重點還是考慮房產背后的資源價值。

圖:購房者對新房、二手房需求占比變化



兩居室購房占比超四成,戶型占比隨著城市能級下降而提升,80-120平產品為主力成交結構。戶型方面,根據調查顯示,2022年上半年成功購房的受訪者中,44%購買了二居室住房,32%購買了三居室住房,一居室住房占17%,與2021年全年相比,僅二居室戶型占比有所提升,其他各戶型占比均有所下降。值得注意的是,一線、二線城市三居及以上住房占比分別為35%和38%,而隨著城市能級的下降,三四線城市三居及以上住房占比為41%,縣城三居及以上住房占比則高達46%,戶型偏好呈現隨著城市能級下降而提升的趨勢,未來三四線、縣城住宅需求將持續向三居及以上戶型傾向,而短期一、二線住宅需求仍以二居剛需或改善戶型為主。成交結構方面,與2021年全年相似,80-120平的房屋仍為成交主力軍,其中一線城市100-120平房屋的成交占比略高于80-100平,其他各線城市均以80-100平的產品為主,100-120平的產品為輔。

圖:2022年上半年置業人群購房戶型

圖:2022年上半年置業人群購房面積



簡裝受到購房者青睞,需求占比達到35%,位居各類需求首位。毛坯依然占據重要地位,需求占比達到33%,近年來需求占比呈現下滑趨勢。精裝市場逐步提升,目前市場占比約為29%,需求呈現逐步增加態勢。

圖:購房裝修標準選擇



爛尾風險高起背景下,央企的認可度位居首位,中小型國企及民企青睞度相對較低。根據調查顯示,2022年上半年成功購房的受訪者中,57%選擇了央企的產品,30%選擇了品牌房企的產品,僅13%選擇了地方性國企、民企的產品。分能級來看,由于地塊資金要求較高疊加去年年中以來房企現金流水平普遍收緊,一線地塊普遍由國、央企競得,因此一線城市購買央企產品的受訪者占比居首高達72%,而隨著城市能級的遞減,購地資金要求、競拍規則等都有所放松,品牌房企以及地方性國、民企均擁有較大的拿地機會,因此央企產品的占比呈下降趨勢,而品牌民企、地方企業的占比有所抬頭,三四線、縣城品牌民企的產品占比分別為36%和31%,其中縣城地方性企業的產品占比超兩成。

圖:2022年上半年置業人群選擇房企類型




三、下半年市場置業意愿展望

 疫情管控明顯好轉,管控、封控明顯減少,下半年復工復產將成為主旋律
疫情防控回歸理性,多數地區復產復工。今年以來疫情反復不斷,為保證人民生命健康狀況、實現動態清零目標,年初起多地管控措施顯著升級。盡管上半年抗疫成果明顯,但經濟發展也存在一定犧牲,而隨著下半年的到來,疫情風險逐步減弱,防疫措施回歸理性,吉林、上海、浙江、北京等多地迎來復產復工。據調查顯示,6月僅10%的受訪者仍受疫情影響居家辦公,33%的受訪者所在城市僅部分區域實施管控措施,超50%的受訪者所在城市僅要求常態化核酸檢測或已不受疫情影響,這一占比較5月提升11個百分點。伴隨疫情好轉,穩經濟大盤將成下半年重中之重,疫情帶來的不利影響將持續消退。

圖:2022年6月全國疫情防控狀態



 未來收入預期仍相對較弱,制造業、交通運輸、住宿餐飲行業受沖擊影響較大
未來收入預期仍相對較弱,收入增加占比仍處于低位,失業占比呈現逐步增加。據調查顯示,社會多數人群收入仍保持相對穩定,約39%人群認為未來工資收入會保持相對穩定狀態,較5月微降3個百分點;中央持續出臺政策扶持私營企業、小微企業穩信心,部分人群對未來收入預期有所提升,預期未來收入增加占比微升至36%,較5月提升3個百分點,而與此同時認為未來會面臨失業的比例持續增加,占比已提升至12%。整體來看,目前短期經濟存在一定K型復蘇可能,不同行業扶持政策出臺落實情況的差異疊加疫情期間受到影響的程度或將導致部分經濟部門率先開始回升,而其他經濟部門持續遭受損失,因此收入預期占比變化呈現分化狀態。

圖:受訪者對未來收入整體預期



物流運輸、制造業、住宿餐飲等流動及密度較大行業收入影響較大。據調查顯示,交通運輸與郵政業收入影響最為嚴重,30%占比的人員出現失業風險,8%占比的人員出現收入下降,此外制造業和餐飲業出現失業風險或收入下降人員占比均超過30%,盡管較5月小幅下降,但相比其他行業收入預期不確定性相對較高。房地產業已處于低谷階段,去年下半年以來裁員現象普遍嚴重,當前風險持續出清后行業將逐步迎來緩慢回升,預計下半年收入有所恢復的受訪人員占比也超過五成。

圖:不同性質企業受訪者對未來收入預期



圖:不同行業受訪者對未來收入預期



 降首付比例、限購放松、房貸利率下降將明顯促進購房成交,蘇州、成都、南京、武漢、佛山、廊坊等城市放松力度相對較大,將帶動需求快速釋放
降低首付比例、限購放松、房貸利率下降將明顯影響居民置業意愿。據調查顯示,整體來看31%的受訪者認為降低首付比例最能促進購房需求釋放,而放開限購/限售、降低房貸利率占比同樣較高。分能級來看,一線城市置業需求較大,42%的受訪者認為放開限購/限售有利于購房成交,二線、三四線城市均有33%的受訪者認為降低首付比例將加快入市步伐,縣城受訪者則更傾向于下調房貸利率,通過降成本促進購房。

圖:受訪者對調控政策的預期 



一線政策放松力度較弱,僅上海、廣州出現部分區域限購放松;二線城市放松明顯發力,蘇州、成都、武漢、南京、無錫等城市限購、限售、限貸、房貸利率調整均較為突出;三四線調控基本全面放開,佛山、唐山等降低首付比例,廊坊、東莞限購優化明顯

圖:出臺重點政策的城市



 疫情逐步好轉、政策效果漸顯,市場置業意愿大幅反彈,一線、長三角意愿改善明顯,關中、中原、珠三角、成渝置業熱情回升,僅海峽西岸置業情緒仍然較低
二季度置業意愿整體處于低位,但6月置業意愿大幅反彈,未來市場情緒或將緩步回溫。6月購房意愿強于上月的占比回升至46%,環比增加12個百分點,購房意愿弱于上月的占比環比明顯下降,降幅達6%。整體來看,隨著宏觀經濟面的筑底疊加疫情影響在進一步減弱,房地產市場的外部環境正逐步恢復穩定。近期央行、銀保監進一步釋放支持民營企業的信號,供給端中央對于房企的合理融資需求持積極態度,疊加地方松綁樓市政策持續擴圍、升級,短期市場預期已過低谷,樂觀情緒略有抬頭,置業意愿出現反彈回升。

圖:近一年受訪者置業意愿整體變化趨勢



各線置業意愿均有回升,一線置業意愿強于上月占比超六成。本月各線城市購房意愿強于上月的占比均有所上升,其中一線購買力相對充裕,北京、上海落實復產復工,廣州、深圳逐漸加快推盤節奏,置業意愿上漲15個百分點達65%居首;二線、三四線市場冷熱有所分化,南京、蘇州、佛山、無錫等企穩復蘇,而鄭州、昆明、福州等仍在筑底,市場仍存一定觀望情緒,購房意愿強于上月的占比分別小幅上漲11%和10%;縣城基本放開限購、限貸,同時加大促銷、宣傳力度鼓勵購房,置業意愿則由17%升至30%。

圖:2022年6月各線受訪者置業意愿變化(不同能級城市)



意愿改善:本月長三角地區有62%的受訪者購房意愿強于上個月,位居各地區之首,關中、中原、珠三角、成渝等地區置業意愿漲幅較高均達到或超過14%,且購房意愿強于上個月的占比均超過45%,市場情緒出現明顯改善。
意愿較差:海峽西岸區域置業意愿整體相對較弱,市場置業延續觀望態勢,6月強于上月購房意愿的占比環比持平僅為28%,仍處于較低水平,置業者購房步伐持續放緩,此外京津冀地區購房意愿強于上月的占比僅達40%,雖提升10個百分點,但對比來看回升幅度不及其他區域,市場情緒相對較穩。

圖:2022年6月受訪者相比上月本月購房意愿的態度變化(不同區域)



 下半年購房者普遍認為樓市將穩定復蘇,一線、二線市場或將逐步企穩,長三角、珠三角、京津冀地區市場樂觀預期占比較高
受訪者下半年市場預期偏暖,普遍認為樓市將穩定恢復,帶動購房意愿提升。根據調查顯示,34%的購房者認為下半年市場仍以修復為主,27%的購房者表示市場下行趨勢緩解、逐步穩定,另有22%的受訪者認為市場可能升溫,僅14%受訪者認為市場將延續低迷。整體下半年購房意愿有所提升,據調查顯示下半年有購房計劃占比約為61%,較上半年提升近兩成,無購房計劃占比約為39%。

圖:受訪者對所在城市下半年樓市表現預期



圖:受訪者下半年購房需求占比



一線城市以逐步升溫為主,二線城市市場逐步修復,三四線城市市場以穩定為主。據調查顯示,25%的一線城市受訪者認為下半年市場回升態勢較為明顯,房價將出現上漲,另有38%的受訪者認為市場未來將出現波動,但成交將有所增加,僅7%的受訪者認為市場仍將下跌。二線城市有48%的受訪者認為市場未來將處于波動企穩階段,35%的受訪者認為市場仍將長期筑底,可見二線市場改善進度略慢于一線城市。三四線城市與縣城中,分別有48%和52%的受訪者認為市場未來將長期處于筑底階段,其中有11%的縣城受訪者認為市場未來仍將持續降溫,房價下跌已成定局。

圖:受訪者對所在城市下半年樓市表現預期(分能級)



長三角市場將緩慢升溫,珠三角、京津冀、成渝市場以修復為主,長江中游、山東半島、海峽西岸、中原、關中等城市群市場逐步穩定。據調查顯示,長三角地區31%的受訪者認為下半年所在城市市場將出現回升,房價將反彈上漲,而珠三角、京津冀地區均有超過40%的受訪者認為市場未來將波動企穩,整體預期相對較為樂觀。與之相反,山東半島、海峽西岸、中原、關中等地區多數受訪者認為市場將持續筑底,且均有超過10%的受訪者認為市場將持續降溫,房價將延續下跌趨勢,各區域分化較為明顯。

圖:受訪者對所在城市下半年樓市表現預期(分區域) 





四、總結和企業策略建議

 總結
總體來看,上半年超三成人群進行購房置業,一二線城市、長三角區域購房占比較為突出,改善購房成為市場主流趨勢,二線、三四線成交套均面積呈現逐步增加趨勢,新房市場仍占據主導地位,國央企住宅項目受到青睞。展望下半年,疫情限制性因素開始明顯消退,中央穩經濟措施逐步增強,央行、銀保監會強力支持購房信貸,地方前期大量放松政策開始逐步顯效,改善市場預期、帶動購房者積極入市,市場置業意愿出現明顯改善,超六成購房者認為下半年樓市將穩定復蘇,一二線、長珠三角區域市場逐步穩定復蘇。
 企業策略建議:緊抓一、二線城市市場修復機會,積極推盤營銷;加快一線城市投資布局,重點布局強二線城市,擇機投資都市圈內三四線城市
6月樓市成交呈現明顯反彈態勢,置業意愿出現快速改善,一線城市63%受訪者感受到近期市場需求的快速增加,市場出現明顯恢復的跡象,高端住宅逐步開始升溫,二線城市政策顯效,強二線城市市場逐步恢復,而三四線市場逐步穩定,49%占比感受到市場呈現逐步穩定;同時二季度以來房企營銷活動開始明顯增加,老業主推薦、全民營銷、中介分銷等方式占據相對主導地位,平臺渠道營銷力度逐步提升,下半年市場預期整體依然相對偏暖,建議緊抓一、二線城市市場修復,抓住改善需求釋放契機,通過線上直播引流、線下老帶新與渠道、做高去化等方式積極精準營銷,提升客群到訪率與轉化率。對于投資端來說,2022年下半年市場穩定復蘇成為確定性方向,北京、上海、廣州等一線城市將緩慢升溫,可加快城市投資布局節奏,蘇州、成都、武漢、南京等強二線城市在大力放松調控后,將帶動需求釋放、預期提升,進而促進市場在四季度出現升溫,可重點布局強二線城市,而三四線城市市場將逐步穩定,僅東莞、佛山、常州、南通等都市圈內核心三四線市場存在修復,可擇機進行布局。

本文轉載自:中指研究院

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