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數據不會說謊 | 抓住新一輪房價上漲的信號

2021-07-14


從1998年

取消福利分房說起

很多年來,隨著中國經濟的飛速增長和住房分配制度的變革,尤其是1998年6月取消了福利分房,房地產行業作為國民經濟的支柱型產業,它的發展帶動了建材、冶金、機械、化工、機電以及金融、旅游、商業、服務業等各行各業的發展,房價則隨著市場需求,呈現出一路上漲的態勢。

從1999年住房分配貨幣化

到2020年疫情的沖擊

1、中國房價變遷史:一條近乎45°的曲線

觀察1999年~2021年的全國新建商品住宅銷售均價走勢:2000年約2000元/㎡,2010年上漲到約4700元/㎡,2020年上漲到約9800元/㎡, 2021年上漲到11000元/㎡,10年翻一番,20年翻兩番。但在實際生活中,遠不止2倍,在一線城市中,更是遠高于平均漲幅。


2、2020年的疫情沖擊下,房價卻“鏗鏘有力”

2020年初,突然爆發的新冠疫情,對飛速發展的中國經濟、乃至全球經濟,都帶來了罕見的挑戰,各行各業都突然被摁下了“暫停鍵”。當時,《中歐商業評論》針對995家中小型企業受疫情影響的調查報告數據顯示,34%企業的賬上現金余額只能維持1個月,33%的企業可以維持2個月,18%的企業可以維持3個月。


從歷史角度看,疫情和經濟危機均會對經濟和消費者信心造成影響。如2003年的非典,以及2008年受美國次貸危機沖擊,消費者信心快速滑落,但隨后政府出臺政策,拉動經濟,消費者信心也得到快速恢復。

經濟出現這么大的危機,作為支柱型產業的房地產,卻并沒有如很多人的預期,被摁下“暫停鍵”,相比于其他行業,反而走出了“鏗鏘有力”的步伐,出現了房價加速的新一輪上漲的態勢。

從數據解讀

新一輪房價上漲已開啟

1、全國70個大中城市的數據

1)新建商品房

根據國家統計局在2021年的6月中下旬所發布的70個大中城市(包括了4個一線城市、31個二線城市、35個三四線城市)的房價變化。

今年5月,70個大中城市中,新建商品住宅的價格有62個城市同比和環比均出現了上漲。其中,一線城市同比去年上漲了6%,二三線城市分別上漲了5%和3.8%。一線城市一年6%的漲幅,實際上已經高于購房的按揭貸款利率,二線城市5%的漲幅,也高于相當一部分人的貸款利率。

2)二手房

70個大中城市中,50個城市是環比上漲,53個城市是同比上漲,也就是說,大約只有不足20個城市是同比或環比持平或略有回落。其中一線城市二手房的住宅價格同比去年上漲10.8%,二三線城市二手房的價格是同比分別上漲了3.5%和2.6%。如果漲幅變化在0.5%-2%之間,屬于正常的房價波動,所以這組數字說明:新一輪房價上漲開始,而且呈現出一個特點就是,一線城市領漲。

由上可見,不論是新房、二手房同比環比上漲的城市的數量,還是同比上漲的幅度,不論一線二線還是三線城市,整體都呈現出明顯的房價上漲的特點,房價上漲仍然是今天的主要矛盾。

不過,房價的漲跌變化會呈現出城市之間輪動的特點。所以,當你看到了周邊城市都出現了明顯的上漲的現象時,其實大概率上漲離你所在的城市已經不遠了。


2、全國的所有城鎮住宅的房地產市場數據

1)全國新建商品住宅的平均價格

以2020年疫情發生這一年的全國平均房價為一個節點,我們來看看2019年和2021年的全國平均房價的變化趨勢。根據國家統計局的相關統計顯示:

2019年,全國平均房價約9295元/㎡;

2020年年底,75城房價破萬的同時,全國平均房價達到了9980元/㎡;

進入2021年后,1月全國平均房價破萬城市由75城上漲至77城,截止5月底,全國平均房價達到了10817元/㎡,約1.1萬/㎡,房價正式進入萬元時代。而去年同期,2020年1-5月,全國平均房價只有9638元/㎡。

由此可見,購房需求并沒有因為疫情而下降,房價也并沒有因為疫情的挑戰被“暫?!?,反而“鏗鏘有力”地一路向前:相比2019年,2020年全國平均房價同比上漲7.37%;相比2020年,2021年1-5月全國平均房價同比上漲了11.22%。




2)房地產企業的土地拍賣數據

其實,很多投資者或者消費者,更多的關注在更直接的房價本身,因為不經歷土地拍賣的過程,對土地的價格并不敏感。其實,羊毛出在羊身上,土地價格最終都會通過房價傳導給消費者,它是房價構成中,一項比重極大的成本。

中國指數研究院發布數據顯示,2020年,全國300城市土地出讓金總額為59827億元,同比增加約19%。一線城市土地供需兩旺,攬金總額同比上漲逾四成,北上廣深收金同比均上漲;二線城市供求同比小幅上漲,樓面均價基本持平。這組數據相信會讓很多人吃驚,因為很多人可能沒有想到,2020年的經濟困難,反而推動了土地價格上漲,這個19%的漲幅,更是最近的5年漲幅最大的一年。

看到以上這些數據,可能很多人會想到近些年密集出臺的房地產調控的政策,尤其是當下“房住不炒、因城施政”的政策以及在這個大環境下,國家對于一些市場過熱的城市的適時預警、及時糾偏,在這樣的情況下,房價還會漲嗎?


我們可以回顧一下,歷年幾次大的調控政策及緊隨其后的房價變化:

商品房制度確定后,2001~2003年,全國房價小幅上漲,2003年8月,國務院明確將房地產行業作為國民經濟的支柱產業。2004年開始,房價開始如脫韁之野馬,全國平均房價的單價一路躍過3000、4000、5000元、6000元關口,直到2014年才稍有停息。這個房價飛漲的過程中,N多調控政策密集出臺,包括但不限于:

2004年831大限提高拿地“門檻”;

2005年房貸優惠政策取消,新老國八條等政策陸續出臺;

2006年房貸利率再次上調、國六條出臺,出臺二手房營業稅政策……新一輪調控大幕開啟;

2008年受美國金融危機影響,央行宣布“雙率”齊降、系列新政支持房地產(個人首次購買90平方以下普通住房,契稅下調到1%,免征印花稅、土地增值稅。首次購買住房和改善性普通住房提供貸款利率7折優惠,最低首付下調為20%。);

2009年5月開始為政策分水嶺,在GDP保八的前提下,前半年出臺的政策仍然有利房地產市場發展,尤其是地方政府可自主出臺救市政策,對沿海一帶樓市的推波助瀾起到關鍵性作用。后半年由于房價快速飆升,投機日盛,房地產宏觀調控再次卷土重來。

2010年國務院出臺”國十一條”、國土資源部再次出臺了19條土地調控新政;

2011年,發布新“國八條”,上海、重慶房產稅試點,加大保障性住房建設和供應;

2012年,全國40個城市住房信息系統聯網;

2013年,調控進一步完善和加強,要求完善穩定房價工作責任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應、加快保障性安居工程規劃建設、加強市場監管(商品房預售管理,嚴格執行商品房銷售明碼標價規定,強化企業信用管理,嚴肅查處中介機構違法違規行為)。

在這個過程中,雖然經歷過嚴重的經濟危機的影響,有過短暫的停滯,但是,房價卻整體呈現“野馬式”的飛漲,直到2013年的多重舉措聯合出臺,才拽住這批“野馬”的飛奔,房價稍有停息。




2016年以來,無論是城市層面還是金融機構層面,依然有諸多關于房地產的調控舉措,但是實際情況依然是,雖然房價曾經出現過二三年的短期調整,但隨后又開啟了新一輪的房價上漲周期。

所以2021年,面對疫情過后仍然出現的房價上漲,引發了一個月內,包括上海、廣州、深圳、杭州、合肥、鄭州、福建南平等7個城市加碼樓市調控等穩地價、穩房價、穩預期的政策。但從房價長周期的趨勢規律來看,調控政策可能短期內對房價會有影響,帶來一些波動,但大多數短期的波動都是一朵浪花,我們更應該關注的是影響房價的那些根本性的因素。

所以,我們要看到,房價進入到了新一輪的上漲周期,不管剛需還是投資,如果想跑贏社會財富的增長,更需要了解房價的變化趨勢和規律,從數據變化中、從對市場的熟悉中,解讀出關鍵的信號,該出手時就出手。

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