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樓市,突然開始加息了

2021-05-26

 

加息,只會遲到,不會缺席。

 

01

 

先是廣州、深圳上調房貸利率。

 

廣州四大行連續兩次上調房貸利率,首套房貸利率由此前的5.2%最高漲到5.4%。


深圳四大行首套房貸款利率則從此前的4.95%上調到5.1%,二套房貸利率從5.25%上調到5.6%。

 

廣州深圳,是這一輪房價漲幅最高的城市,兩大一線城市不約而同進行樓市加息,背后的信號不言而喻。


 

繼廣州、深圳上調房貸利率后,長三角地區的部分城市也開始跟進。

 

據媒體報道,杭州多家國有行已于近日調整房貸利率,調整后首套房利率為5.4%,二套房為5.5%。而此前約為首套5.2%、二套5.38%,即分別上調20個基點左右。

 

寧波工行、農行、中行、建行、交行也于近日上調了房貸利率,首套房由5.35%上調至5.45%,二套房由5.6%上調至5.7%。即首套房與二套房均分別上漲了10個BP。


還有許多城市準備跟進。


 

02

 

吊詭的是,樓市在集體加息,而LPR基準利率已經連續1年按兵不動了。

 

5月20日,最新一期LPR利率發布,1年期LPR為3.85%,5年期以上LPR為4.65%,連續12個月保持不變。


眾所周知,5年期LPR利率是房貸利率的基準之錨?;鶞世什蛔?,為何樓市在加息?

 

這涉及房貸利率的決定機制。房貸利率一般是由5年期LPR利率+地方加點基數構成。無論是LPR利率變動,還是加點變動,都會帶來加息效果。

 

這一次,廣深杭甬等地的樓市加息,正是提高加點基數所致。由于LPR基準利率不變,所以存量房貸利率基本不受影響,新的房貸則必須承受加息的代價。

 

這一改變帶來的影響是深遠的。因為LPR逐月變化,而加點基數在整個還貸周期保持不變。在不同時期購房,加點基數有著巨大差別,從而帶來房貸負擔的差異。

 

簡單舉例來看,去年加點只有20個基點(0.2%),今年則為60個基點(0.6%),那么在整個20年或30年還貸周期中,差別一直存在。


如果LPR基準利率從4.6%提高到5%,那么去年購房者的房貸將從4.8%(LPR+0.2%)提到到5.2%,而今年購房者則從原來的5.2%提高到5.8%。

 

這比LPR利率變動更有殺傷力,畢竟LPR利率每年可以調整一次,而加點在長期保持不變。

 

03

 

樓市為何突然加息了?

 

一個原因是樓市定向調控的體現。

 

基于最嚴樓市調控的需要,調控已經上升為“政治站位”和“政治覺悟”問題,絲毫疏忽不得。

 

2021年以來,樓市調控可謂層層加碼、上不封頂。凡是樓市仍舊高熱不下之地,必然一而再再而三出臺新政,直到按住房價為止。無論是二手房指導價,還是樓市定向加息,都是宏觀思維的體現。

 

另一個原因是房貸兩條紅線的限制。

 

今年開年,央行和銀保監會為銀行設定了兩條房貸紅線:房貸產貸款占比、個人房貸占比不得高于規定比例。

 

這相當于從宏觀上按住了銀行發放房貸的沖動,多家銀行已經踩中了紅線。

 

究其根本,房地產信貸的總盤子變小,資金從寬松轉而緊張,供求失衡之下,加息就是必然選擇。


凱風君在年初新政出臺之際,就已預料了這一結果的出現。這方面,可參閱《2021年,中國樓市調控第一槍來了

 

04

 

那么,未來房貸利率到底是漲是跌?

 

對于這一問題,短期和中長期的答案大相徑庭。

 

就5年以上的中長期而言,利率遵循的仍舊是下行的大趨勢。


這與利率的形成機制有關,隨著投資回報率降低、人口紅利消退、自然增長率下滑,自然利率也會隨之而降低。日本基準利率長期維持在0%左右,就是這一趨勢的體現。

 

就我國來說,10多年前,房貸利率曾經高達8%以上,目前已經降到5%左右,未來還有可能進一步下行,這是經濟增長趨勢決定的。

 

然而,就1-2年的短期而言,樓市不乏定向加息的沖動。


不僅各地會主動對樓市加點加息,5年期LPR利率也有可能先行一步進行上漲,而樓市去杠桿的迫切性隨之而提升。

 

畢竟,中國居民部門杠桿率超過62%,相比2008年翻了3倍多,已經趕上了發達國家水平,金融管理部門已經開始有意識控制樓市杠桿了。


此外,國際上通脹形勢日益嚴峻,土耳其、俄羅斯等新興國家已經率先加息。而美聯儲加息時間有可能提前,為了應對輸入型通脹和美聯儲加息預期的影響,我們也不乏加息的可能。

 

所以,未來1-2年,一定要謹防樓市定向加息帶來的影響,不要瘋狂借貸,以免被去杠桿的時代浪潮所席卷。

本文轉載自:國民經略

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