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熱點城市房價到底漲沒漲,哪類房子漲的更多?

2021-05-19


 導 讀 

當前房價走勢可以概括為“整體持穩”和“越貴越漲”。

  作者 / 楊科偉、姚鄭康

2020年下半年起,一、二線核心城市以及長三角城市圈內熱點三四線城市房價“漲聲”一片,2021年上半年浙江、江蘇等地級市陸續出臺調控政策,顆粒已細化至區縣級。房價的統計數據表現和市場的直觀感受大相徑庭,撥開房價疑云謎團,無疑對市場預期和政策調整都有重要意義。

熱點城市房價到底漲沒漲,哪類房子漲的更多?造成大家更直觀的沖擊和印象深刻。經過對18個熱點城市在售項目2021年、2020年可比價格的比較,城市整體房價水平與2020年相當,中高檔豪宅成交價確有10%甚至20%以上上漲。當前房價走勢可以概括為“整體持穩”和“越貴越漲”。


01

熱點城市房價整體持穩波動不過3%

并非“漲聲”一片

為排除結構性因素,對選取10個一二線城市和8個熱點三四線城市在售的4404個項目商品住宅(不含別墅、酒店式公寓)2020年、2021年(前4月)成交均價作比較后發現,樣本城市整體房價持穩,可比成交均價漲幅中位數、平均數在5%以內。

廣州和武漢成交均價漲幅中位數和平均數分別達2.4%和2.9%,為樣本城市中房價漲幅最大。而北京、成都、南京、衢州、佛山、泉州、廊坊等全市整體可比價格較2020年則均有2%以內下降。

總的來說,與“漲聲”一片的市場觀點相左的是,2021年熱點城市新房可比價格較2020年基本持穩,部分城市甚至出現中位數、平均數下降現象。

02

相比新房二手房價變化更真實

京滬深近3成二手房價漲20%以上

通過對熱點城市一、二手房在售項目可比價格變化情況定量分類,新房和二手房房價變化情況略有不同:

二手房房價更反應真實市場狀態,小區成交均價漲幅動輒超20%。

新房市場受價格指導政策影響,在售項目成交均價漲幅集中在10%以內。

二手房更反應真實市場狀態,市場價格受調控政策影響相對較小。2021年上海、深圳、杭州、南京等著手推出二手住房成交參考價格發布機制,此前并未施加管控。

具體來看,成交均價上漲和下跌小區在分布上具有“漲幅大的、跌幅小的占比高”的特點,這也是當下購房者對房價上漲直觀感受更強烈的主要來源。

上漲的小區中,成交均價漲幅超40%的占上漲的小區的5%,超20%的占24%。其中北京、上海分別由330個和259個小區成交均價漲幅超40%,深圳全市5%在售小區漲幅超40%。正是由于房價漲幅超20%、40%的小區具有較高占比,因此市場直觀感受中房價“漲聲”一片。

下跌的小區中,逾6成成交均價下跌的小區跌幅不足10%。除北京、天津稍高外上海、深圳、廣州等城市跌幅超10%的小區占比不足全市10%,因此市場直觀感受中在售項目罕有“跌勢”。

而從整體7個樣本城市26645個小區來看,53%的在售小區房價漲跌幅在10%以內,其中僅3%的小區房價漲幅超40%,絕大多數占比33%的小區漲幅不足10%。

新房市場在價格指導的作用下,成交均價變動趨于平緩。新房市場18個城市4404個在售項目中,成交均價漲幅中位數0.5%,漲幅10%以內占比47.18%,較2020年可比價格下跌的占比44.19%,僅8.63%在售項目成交均價漲幅超10%。

北上廣深以及西安、武漢、寧波、東莞等均發布加強新建商品住宅銷售價格指導的通知,明令項目售價一年內漲幅不得超過5%,其中東莞將漲幅限制至3%。因此新房在售項目鮮有成交均價較2020年有明顯增幅,僅北京、廣州、西安、武漢、成都有極少數在售項目漲幅超20%。

03

“越貴的漲幅越大”——房價漲幅20%以上項目

中檔和高檔房源占7成

更進一步地,不同價格檔次的一二手房可比價格來看,“越貴越漲”中高檔和高檔項目價格上漲最為突出,而“低價走低”價格下跌主要集中在中低檔項目。

成交均價漲幅超20%的在售項目、小區,一二手房中高檔及高檔占比分別達71%和36%,遠高于低檔、中低檔和中檔產品。新房市場如廣州保利西悅灣項目2021年成交均價較2020年上漲21%;二手房市場如深圳核電花園小區漲幅達35%。

而成交均價較2020年下跌的項目則主要集中在中低檔,一二手房中占比分別達47%和50%,如北京潤澤御府、杭州中和北宸府等。

04

中高檔項目漲價共因

高端改善自住疊加信貸寬松的避險熱錢

導致供不應求

從城市分布看,房價上漲較快的城市主要是浙江、廣東等民營經濟活躍的城市,它們就業崗位較多、人口大量流入且收入較高,居民相對富裕購買力較強,剛需和改善自住需求基數大,供不應求的結構性矛盾一直突出,導致房價上升。

與此同時,民營經濟、小微企業集中,投資資本活躍也是這些城市的特征,去年以來的企業紓困措施尤其是針對小微企業的信用寬松,超量貨幣供應也直接促成這些城市的經營貸最容易獲取,大量經營貸流入房地產領域可能也是助推這些城市房價加速上漲的關鍵因素。

2020年下半年起寬松的信貸政策使北上廣深以及以長三角地區、粵港澳大灣區為代表的購房者購買力充裕,熱錢進入房地產市場以謀求資產保值。一二手房市場“倒掛盤”和“學區房”炒作推波助瀾,以中高檔項目尤其是豪宅產品銷售價格在短期內出現了明顯跳漲。

05

熱點城市房價上漲個因

城市更新、政策變化、規劃產業升級

和投機炒作恐慌預期

從城市房價上漲的個性因素分析,基本可以劃分為以下幾類:

其一,舊改或棚改加速推進。上海、廣州、鹽城等最為典型,大批拆遷戶直接轉化為堅定的置業群體,加劇樓市供不應求。

其二,地價上漲推升房價上漲預期。地王更是房價加速上漲的催化劑,衢州、麗水、金華等土拍市場持續火熱,城市地價、房價輪動上漲。

其三,人才新政利好加持。佛山、廊坊等通過人才落戶變相放寬限購區域的購房門檻,致使限購區域房價快速上漲。

其四,加速融入核心都市圈,城市市場價值迎來質的蛻變。在高鐵順利通車后,鹽城、淮安、宿遷等房價都出現階段性上漲行情。

其五,產業成功轉型升級。尤以東莞為代表,引進華為等一大批高新技術產業,高素質人才大量導入,2019年以來房價始終保持平穩上漲態勢。

其六,新房限價或者人為操控導致一二手房價格倒掛,“買到就賺到”倒逼恐慌性購房,上海、深圳、杭州等市頻現“萬人搖”,買到即賺到的心理預期強烈。

其七,炒作學區概念,2020年北京、上海、深圳等二手學區房價格跳漲,整體抬升二手房市場熱度,價格輪番上漲。

其八,部分中介機構壟斷房源、炒作房價上漲預期,部分中介機構與業主私下串通,通過壟斷房源的形式坐地漲價。

但值得注意的是,房價上漲預期在購房者群體中已有傳導,趨向逐利的購房心理對城市維持“房住不炒”有負面影響,地方政府“嚴控房價”,出臺新房、二手房房價指導有利于引導市場預期回歸理性。

排版 | 太陽

本文轉載自:克而瑞地產研究

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