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這些城市,房價開始熱了!

2022-07-06

6月70余城出臺政策超百條。

結合著上半年,整體救市頻率和力度皆已達到歷史頂峰。

那么樓市到底救沒救起來呢?

有人說沒有,有人說有,每次進入樓市轉折期,信息面就開始混沌起來,因為大家都會根據自己的主觀思維去臆斷。

事實上,分化時代樓市不能統一而論,房價漲不漲還要看基本面,這跟運動員一樣,槍聲一響,可能拉出好幾個身位。

最近就有很多讀者跟我反應,去房管局簽合同,擠滿了人,甚至還在排隊,感覺樓市突然熱起來了。

萬科老板郁亮也在剛剛召開的2021年萬科股東會上,表示:

短期看市場已經觸底,但恢復是一個緩慢溫和的過程?!?/span>

郁亮有一特點,就是不說假話。

每次樓市下行,第一個跑出來大喊“活不下去了”是他,樓市反彈第一個出來笑容燦爛的也是他。

春江水暖鴨先知,頭部房企扛把子在這個節骨眼表態,寓意非凡。

那么樓市是否觸底,哪些城市又率先熱度起來了?

為此我分別找這些讀者求證,把身邊所有能調集的資源都匯集在一起,幫大家盤點一下6月,最真實的行情到底是怎樣的。

理性看樓市,才是一個成熟韭菜該有的氣質。

首先我們先站在山峰向下看。

這次用市面上公認真實度最高的貝殼數據+中指數據論述,再輔以線下的情報佐證。

先來看第一張圖。



貝殼50城2二手房月度成交量走勢

5-6月,貝殼50城二手房成交量實現了連續環比增長,環比增幅分別為14%、25%。

成交環比增幅擴大,佐證了郁亮的觀點,樓市的確在復蘇,購房者在政策的連續刺激下,開始走進樓市,不再過分觀望。

貝殼50城二手房價格指數走勢


在價格層面,也比上個月跌幅明顯收窄了。

一般房價會滯后于成交2個月左右,在5-6月連續成交量增長下,房價大概率會在7月徹底“筑底”。

筑底的意思就是穩定在一個區間,很難繼續下探。


貝殼50城二手房帶看客戶量指數(以2020年1月值為基期值100)

跟成交量匹配的還有二手房帶看量,數據顯示,50城6月的二手房帶看量也在連續增長,看房子的人明顯多了起來。


貝殼50城二手房景氣指數走勢

貝殼數據最重要的二手房“景氣指數”也在表明,市場運營在不斷觸碰“枯榮線”,從較冷轉向平穩。

6月的復蘇,跟過去一樣,同樣具有頭部效應。

北上廣深四大一線城市復蘇最強,成交環比大增122%,其次是二線城市84.4%,和三線城市56.1%。

跟過去一樣,樓市行情的頭部效應明顯,還是跟一個地方的“產業+人口”的驅動力有關。

一線城市中,復蘇力度的排序是:

上海 >北京 >廣州 >深圳

這個數據貝殼和中指是一致的。上海反彈是最夸張的,主要在于市場停擺2個月后,前期積攢的買房需求集中釋放。

再疊加首輪供地熱度創造歷史,也給了買房和開發商極高的信心,整個城市正在“V型”反彈。

前幾天浦東新區和奉賢新城都出現了日光盤,二手房市場中豪宅市場領頭,行情大漲,目前二手房帶看量已經恢復至疫情前8成水平。

這也跟當地“三價就低”政策松動有關,我打聽了好幾個中介都說,現在很多房子都可以做到市場價的8成以上。

上海行情激烈反彈,會把情緒逐漸蔓延到其他一線城市。

北京、廣州、深圳到現在都沒有出臺任何放松政策,也證明高層對當地的購買力充分自信。

一線城市就是這樣,無論放水還是經濟反彈,都是第一受惠地,也是每輪房價周期的領頭羊。

除了深圳目前還可以繼續等以外,其他三個城市該上就上,不然再去拿到好房源的概率會逐漸縮小。


一線城市反彈后,后面緊跟著就是二線城市。

二線城市的戰場更加復雜,被分為強二線城市和弱二線城市,都被“馬太效應”深深影響著。

從上半年出臺過政策的二線城市行情走勢來看:

目前主要核心城市率先進入反彈周期,弱二線則被遠遠甩在身后。

比如成都、杭州、蘇州、西安等城市在6月成交明顯增長,而鄭州、蘭州、哈爾濱等弱二線城市行情,步履緩慢,增長有限。

成都是6月復蘇力度最激烈的二線城市,也是讀者反應房管局排隊最熱的地方,不出意外,接下來房價會進入反彈區間。

當地一個長期合作的中介小哥跟我說,5月新政出臺對市場刺激效果明顯,6月每天都會帶4-6組客戶看房,而5月基本每天在1組左右。

6月整體供應激增,需求也在激增,二手房出現了“單日破千”的現象,帶看量出現單周破10W+現象。

不出意外,成都6月成交量穩超5月1.2W套,再次刷新近年新高。

前幾天,有讀者問我,說市場上最近抨擊成都樓市的人不少,說新政出臺,掛牌量高達16萬套,大家都在拋盤,這個城市完蛋了……

能說出這話的,不是壞就是完全不懂樓市。

一個城市不能用單一的需求或者供應數據去評斷市場,要看整體的比例。

大海跟小溪不一樣,水大則魚大。

成都是大市場,人口高達2100萬,而且整個市場處于發展中期,還沒有像北上廣深一樣進入存量市場階段。

這意味著,新房會極大分流二手房客群,再加上成都倒掛新盤盛行,二手房自然出貨率不是那么高。

而且,成都的二手房主要庫存在郊區,而不是主要城區。郊區的庫存會影響城區的房價嗎?

不會。

這種市場類似于廣州這種大市場,分化明顯,核心區長期上漲,突破天際線,郊區可能長期滯漲,甚至不如二線城市的房價。

成都作為西部龍頭城市,基礎比較扎實,無所謂情緒上的偏見,一步一個腳印向上走就可以,剩下的只能靠時間去沉淀。

驚悚標題和夸張數據的確可以博取流量,大家都愛看,但卻不是事實。

不是事實,又如何能正確研究樓市,做出判斷呢,一切皆徒勞罷了。

成都之后是蘇州。

蘇州我在之前的文章里提到過很多次了,5月新政出臺后連夜趕文章,告訴大家趕緊上車,時不我待。

那時候也有很多人質疑,蘇州行情沒漲啊,再等等,房價萬一繼續下跌呢?

這個城市一直都被我評為“中國房價最洼地”,沒有之一,經濟強勁,購買力充沛,這些年全靠政府調控壓房價,不然早跟杭州持平了。

前幾天我還特地去了一趟蘇州,核心板塊新盤的備案價已經在加速上調了,5月前還愿意等外地人社保,現在基本都拒收,因為當地人都在排隊買房。

二手房中介門店排滿了人,之前愿意下調價格的業主,轉頭向上報價。

有的城市抄底時機稍縱即逝,一定要在暴風來臨之前上車,等到自以為行情來了的時候,其實已經晚了半拍。

可惜很多人不明白這個道理。

蘇州之后,長三角的南京和杭州都在新政后迎來行情復蘇,杭州房價的韌性要優于南京。

南京二手房成交雖然在上漲,但房價有些過度透支,所以這次新政后,放量搶跑的改善群體偏多,而且都在下調價格。

接下來再重點說說西安。

西安也是讀者反應房管局排滿了購房者的城市。

這個城市原來創造過連續幾年的上漲周期記錄,后在去年下半年二手房指導價后,一夜冰封。

那時候我對西安的評價是,短期回調,長期看漲。

漲的邏輯是,西安在西北片區擁有最高的城市能級,也是絕對的領頭羊,這會虹吸陜西以及整個西北部的購買力,也是所有財富資源的匯集地。

經過半年時間的回調,西安房價擠出了一定的泡沫,高新、曲江等核心板塊已經在年后筑底。

5月28日出臺新政,放松限購限售,公積金降首付,房貸利率低至4.6%,政策力度給得很足。

西安新一輪購買力得到釋放,而且最近取消了二手房指導價的壓制,導致市場底部形成了較高的置換預期。

比如前幾天,金地中央公園,均價1.9萬/平米,遭遇西安買房人哄搶,開盤去化1076套,去化率高達91%。

現在的西安行情復蘇明顯,但效果剛剛好,如果繼續刺激,樓市又會進入暴漲階段。如果再漲起來,而后打壓,調控效力就會大打折扣。

關于復蘇的城市還有很多,比如最近的京津冀老大哥天津,山東雙子星青島和濟南,浙江第二城寧波,還有經濟黑馬城市合肥……

這些城市以后再慢慢詳聊。

寫這篇文章的目的,主要是告訴大家:

以6月為界,一二線核心城市的政策底+市場底,“雙底已觸”,很難出現更強烈的刺激政策,也很難指望房價繼續下跌多少。

這時候如果有買房計劃,就要趁機入場上車。

按照目前的形勢,不出意外,7月份疫情會結束,新一輪經濟增長周期開啟,是信心建立的大月。

等市場信心建立起來,人們對收入有了穩定預期,上半年積壓的需求就會陸續釋放,尤其是核心一二線城市,成交頻率會逐漸加快。

房價漲多少,沒有人能預測到,但可以確定的是,等到8月份再去買房,買到好房的難度會大大增加。

本文轉載自:子木聊房

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