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6個篇章 | 2021上半年中國房地產總結與展望

2021-06-30


2021年過半,縱觀上半年的房地產市場,在“房住不炒、因城施政”的大環境下,結合新政出臺,出現了很多新變化,今天,我們將從政策篇、土地篇、行業篇、投資篇、城市篇、企業篇,6個篇章逐一解讀。

政策篇 導讀

加碼調控與信貸嚴管落實“三穩”,租賃、稅改等長效措施料將加快

上半年總結


01中央繼續堅持房住不炒、因城施策,約談13城監督落實“三穩”

上半年,在“房住不炒、因城施策”的政策大環境下,中央從全局角度出發,全面、精準把控全國房地產市場,并針對市場過熱的城市適時預警、及時糾偏,確保穩地價、穩房價、穩預期目標落到實處。上半年,中央就房地產市場密集發聲,嚴格落實“房住不炒”的政策主基調。1月6日,住建部部長王蒙徽強調,要牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,不把房地產作為短期刺激經濟的手段,時刻繃緊房地產市場調控這根弦,全面落實房地產長效機制,強化城市主體責任,因地制宜、多策并舉,促進房地產市場平穩健康發展。3月5日,全國兩會召開,李克強總理作政府工作報告,提出要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,穩地價、穩房價、穩預期。解決好大城市住房突出問題,通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法,切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給,規范發展長租房市場,降低租賃住房稅費負擔,盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。4月30日,中央政治局會議召開,會議強調堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,增加保障性租賃住房和共有產權住房供給,并首提防止以學區房等名義炒作房價。6月10日,銀保監會主席郭樹清既發表“房地產是最大灰犀?!毖哉摵笤俅晤A警樓市,稱押注房價永遠不會下跌的人最終會付出沉重代價。與此同時,住建部實地調研北京、上海、深圳、杭州、無錫等13個熱點城市,要求夯實城市政府主體責任,必要情況下采取針對性的調控政策措施,確保實現穩地價、穩房價、穩預期目標。具體而言,1、2月,住建部副部長倪虹率隊赴上海、北京、深圳調研。3月3日,住建部副部長赴杭州、無錫調研,要求城市政府充分認識房地產市場平穩健康發展的重要性,引導好預期,堅決遏制投機炒房。3月22日,住建部再赴成都、西安調研,要求落實房地產調控主體責任,建立“人、房、地、錢”聯動機制,從源頭上穩定預期,針對房地產市場存在的突出問題,及時采取措施。

3月23日,住建部就變相放開限購問題約談南昌市政府,并派出督導組赴南昌現場督導。4月8日,住建部約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通等5個城市政府負責人,要求切實提高政治站位,扛起城市主體責任,確保實現穩地價、穩房價、穩預期目標。


02土地出讓金劃轉稅務部門征收,長期利于控制并壓降地方政府杠桿率

03以嚴打經營貸為主、調升房貸利率為輔,信貸資金管控全面趨緊上半年,房地產貸款集中度管理制度效果日漸顯現。銀保監會數據顯示,截至4月末,銀行業房地產貸款同比增長10.5%,增速創8年來新低,6家大型國有銀行全部實現集中度下降。體現在城市層面,上半年核心一、二線城市以及熱點三四線城市,紛紛出現房貸額度緊張、放款周期拉長現象。信貸資金用途合規性審查趨嚴,謹防資金違規流入房地產市場。3月26日,銀保監會、住建部和央行三部委全面收緊經營貸監管,強化貸前、貸中貸后、銀行內部、中介機構等多領域管理,嚴防經營貸違規流入樓市。各地開展個人住房信貸管理自查,監督檢查力度有所加大,3月,北京自查發現違規流入房地產市場金額約3.4億元,占自查業務量0.35%,4月,上海銀保監局稽核發現123筆、3.39億元經營貸和消費貸涉嫌被挪用于房地產市場,6月,廈門房管局查實2725筆共計17.93億元貸款違規流入樓市,其中確認被“炒房”組織直接套取共計1.01億元。此外,監管覆蓋范圍不斷擴大,6月重慶、內蒙、廣州、深圳等多地監管部門,就“過橋貸”、“贖樓貸”等業務,對小貸公司、融資擔保機構展開約談和監控,意味著監管對象擴展到非銀行類金融機構。受信貸收緊影響,2月開始,全國房貸利率止跌回升,并趨勢性上移。融360數據顯示,2021年5月,全國首套房平均房貸利率5.33%,較2020年底上漲11BP,二套房貸款平均利率5.61%,較2020年底上漲8BP。熱點城市房貸利率調整尤為頻繁,5月,深圳、廣州、蘇州、寧波、杭州等相繼上調首套房、二套房貸款利率。深圳建行上調房貸利率,首套房貸款利率5.10%,二套房貸利率5.60%。廣州房貸額度告急,四大行統一上調利率,首套房貸款利率從二月初的5.2%,普遍上調到5.3%-5.4%,二套房貸利率普遍從5.4%調到5.5%。蘇州四大銀行首套房貸利率全部上調至5.70%起,二套房貸利率6.00%起。寧波地區工商銀行、建設銀行、中國銀行、交通銀行、招商銀行、民生銀行等主流銀行將住房按揭貸款利率上調10BP,首套房調到5.45%,二套房調至5.7%。杭州多家銀行上調首套、二套房貸利率,調整后,首套房利率5.4%,二套房5.5%。


04西安、合肥等24城升級調控并下沉到縣市,上海連番7次加碼

上半年,各地政府落實城市主體責任,因城施策、綜合施治,促進房地產市場平穩健康發展。湖州、西安、合肥、嘉興、紹興等24市相繼升級調控,主要涉及升級限購、升級限貸、升級限價、升級限售、增加房地產交易稅費、設立二手房參考價格、新房積分搖號等內容。上半年地方調控政策還呈現三大特征:其一,調控下沉到縣市,政策嚴苛程度甚至超過主城區;其二,上海儼然是本輪房地產調控的風向標,上半年政策連番7次加碼;其三,成都、南通、衢州等政策力度相對溫和,難以實質性扭轉市場預期。其一,調控下沉到縣市,義烏、江山、龍游等縣市出臺調控新政,政策嚴苛程度甚至超過主城區。典型如義烏,3月落地限售,新房自取得不動產權證2年內不得出讓,而金華主城尚未實行限售。其二,上海仍然是近期房地產調控風向標,上半年政策連番7次加碼。1月21日,上海率先出臺“滬十條”,封堵假離婚購房漏洞,將增值稅征免年限由2年上調至5年,加強個人住房貸款審慎管理。1月25日,上海又將法拍房納入限購范圍。2月6日,上海新房認購積分搖號制度正式施行。3月3日,“滬七條”發布,規定按照優先購房政策購買的商品房限售5年,商品住宅用地出讓實行限價競價。3月12日,上海市房管局發出公告,2021年上海將主要采取集中批量入市的方式供應新建商品房。5月28日,上海進一步理清購房條件,獲得新房認購資格即認定為名下購房套數。其三,成都、南通、衢州等政策力度相對溫和,難以實質性扭轉市場預期。典型如南通,4月8日被住建部約談,4月20日緊急出臺十條調控舉措,但僅限于供應端有所收緊,并未涉及限購、限貸、限售等需求端調節,實難根本性扭轉市場預期。

0522城集中供地以期平抑地價,上海、武漢試行新房集中供應以穩預期

下半年展望


06租賃、房產稅改等調控長效措施出臺料將提速,供需兩端落實“三穩”

我們認為房地產長效機制改革將步入“深水區”,尤其是租賃住房供給和房地產稅制改革或將提速,速度和力度都要高于市場預期,通過在供需兩端持續發力,全面落實穩地價、穩房價、穩預期的房地產調控目標。供應端主要涉及以下三點:其一,土地出讓金劃轉稅務部門征收,并非代表土地財政制度的終結,土地財政仍是地方政府重要的財政收入來源,而是出于防范并化解地方財政風險的考量,在一定程度上限制城投平臺供地的非市場化行為,控制并壓降地方政府杠桿率。其二,房企融資的“三道紅線”將持續發力,并將由12家試點房企擴大到所有企業,嚴控房企有息負債規模,引導融資激進房企降杠桿。受此影響,房企融資能力將備受考驗,融資能力的高低或將成為企業的核心競爭力。與此同時,房企的投資經營戰略也將發生質的改變,房地產行業或將對標制造業,秉持有質量增長的基本原則,適當土儲規模、高周轉開發運營或將成為下一階段的行業主旋律。其三,集中供地城市名單有望進一步擴容,利于市場形成土地供應充足的一致預期,進而降低重點城市土拍熱度,嚴防地價上漲推升房價上漲預期。受此影響,企業投資策略需重新調整,龍頭房企憑借全國化布局、資金渠道多最為受益,中小房企或將被迫向非重點城市下沉,行業內的優勝劣汰、企業間的兼并重組或將成為市場常態。需求端主要涉及以下三點:其一,熱點城市調控政策常態化,繼續堅持“房住不炒”的政策主基調,夯實城市政府主體責任,全面落實穩地價、穩房價、穩預期的長期調控目標。強化住房的居住功能,積極支持居民自住及改善性購房需求,弱化住房的投資屬性,熱點城市仍需出手重拳,嚴堵政策監管漏洞,全面打壓投資、投機性需求。其二,狠抓落實房貸管理的“兩道紅線”,確保居民杠桿率不再繼續上升。以房貸管理的“兩道紅線”為監管準繩,商業銀行將嚴控個人住房貸款投放節奏,房貸利率仍將趨勢性上移,并進一步強化信貸資金用途管理,通過商業銀行全面自查、監管部門排查問責,嚴防信貸資金通過各種渠道違規流入房地產市場。

其三,基于稅收法定原則,只有完成房地產稅立法,才能全面免征收房地產稅,理論上,距離房地產稅全面征收似乎有較長時間周期。但我們認為,在目前形勢下,房地產稅或將分別推進,擴大試點城市范圍,并體現一定的政策力度,而這一舉措出臺的速度和力度或將遠超市場預期。隨著住房持有成本的大幅增加,勢必在京滬深杭等資本聚集的主要城市抑制市場投機投資炒作氛圍,引導潛在購房群體理性購房,逐步扭轉長期以來房價易漲難跌的一致預期,讓資金棄虛入實,投入到其他實體產業的研發生產和技術升級中,推動經濟良性增長。


07熱點城市堅持調控力度不松勁,壓力城市積極去庫存為市場減壓
房地產政策層面將繼續堅持“房住不炒、因城施策”的政策主基調,夯實城市政府主體責任,切實將穩地價、穩房價、穩預期落到實處。熱點城市仍需堅持調控目標不動搖、力度不松勁,維穩房地產市場,主要涉及以下三點:其一,調控政策難言松綁,仍需結合市場實際變化情況,及時采取針對性的調控政策措施。而從我們實際調研情況來看,廈門、泉州、鹽城等熱點城市樓、地市持續火熱,房價猶存一定的上漲壓力,不排除加碼調控的可能性。其二,進一步規范房地產交易秩序,具體涉及新房實行搖號銷售,并在配售房源比例、優先選房等環節向剛需、人才適當傾斜。建立二手房參考價格,尤其是學區房,價格更需嚴控。并加強市場監管,各經紀結構及從業人員不得渲染、炒作房屋成交信息,制造市場恐慌情緒,嚴懲虛假銷售、惡意炒作、哄抬房價等市場亂象。其三,強化市場預期管控,具體涉及加大供地力度,調升居住用地供地比重,緩解市場供不應求的現狀。土地出讓環節采取“限房價、競地價”、“限地價、競房價”等競價方式,進而給土拍市場降溫,防止地價上漲助推房價上漲預期。壓力城市仍需積極去庫存,為市場減壓,主要涉及以下三點:其一,土地供應要有供有限,根據各區域、板塊市場的供求關系,針對性地調節供地計劃,熱點板塊適度增加土地供應,壓力板塊則少供地乃至階段性不供地,項目體量更應嚴格控制,給予市場喘息的良機。其二,支持居民自住以及改善性購房消費,那些需求羸弱的壓力城市更要在需求層面予以刺激,購房補貼、稅費減免均是可以操作的選項,其對市場拉動力或將更為直接有效。其三,棚改仍是迅速激活市場熱度的催化劑,棚改貨幣化安置既能創造不菲的增量購房需求,又能提供較強購買力支撐,利于加快樓市成交去化,緩解市場去庫存壓力。

附表:2021年上半年重要政策匯總


資料整理:CRIC


土地篇 導讀

成交規模不及上年同期,優質土地占比提升刺激市場熱度上漲。

2021年上半年,土地市場成交量縮價漲,溢價率也在優質地塊集中出讓的帶動下環比上漲了3個百分點,市場熱度較2020年下半年明顯上升。分城市能級來看,在集中供地新政的作用下,一線城市土地成交量和成交金額同環比均呈上升趨勢;但二、三線城市成交量不敵去年同期,同比分別下滑1%和19%,環比降幅更是均超30%。市場熱度方面,各能級城市表現不一:除一線城市受限價影響、同環比均下滑外,二三線城市溢價率同環比均上行,尤其是長三角區域,無論是杭州、寧波、合肥等二線城市,還是徐州、鹽城、溫州等三四線城市,溢價率均超過20%,市場熱度明顯高于其他區域。

上半年總結


01土地成交規模下滑,各能級城市地價全線上漲

總成交體量低于去年同期,一線同比大增。受重點城市“兩集中”新政的影響,非重點城市成交總量明顯減少。上半年全國300城經營性土地成交建筑面積為9.0億平方米,同比下跌14%。價格方面,受能級城市成交占比提升及優質土地集中出讓的影響下,平均樓板價同環比均呈上漲趨勢,上半年平均地價達3457元/平方米,環比上漲了38%,同比也有29%的漲幅。分城市能級來看,“兩集中”新政之下,一線城市上半年土地成交量和成交金額同比均大幅上漲;二線城市成交量雖不及去年同期,但是杭州、南京等城市優質地塊的助力下,成交金額同比大漲26%;三線城市成交量和成交金額均不敵去年同期,同比分別下滑19%和2%。不過,各能級城市的成交地價均保持一致,其中二線城市地價漲勢最為突出,上半年地價增至5587元/平方米,環比漲幅高達38%,同比也高達27%。


02中西部二線城市成交規模繼續領跑,長三角地市熱度持續高位

從重點監測城市來看,中西部城市上半年持續領跑,重慶、長沙、鄭州、成都等供地大戶成交量均在1200萬平方米以上,其中重慶上半年共成交了2292萬平方米,繼續領跑;并且這四個城市上半年成交量均超過去年同期,尤其是長沙增幅最為突出,同比漲幅高達63%。此外,東部熱點城市如杭州、鹽城、上海、廣州、南京、溫州、濟南、天津和蘇州等城市供地力度明顯加大,成交體量均超過了去年同期水平。值得注意的是,由于長春已經進行了兩輪集中供地,成交規模同比大增,上半年成交規模增至1849萬平方米,僅次于重慶,排在第二位。各能級城市來看,一線城市中,僅上海和廣州入榜,分別位列第8和9位,三四線城市中,鹽城、溫州、徐州和洛陽均入榜,并且鹽城和溫州分別位列第7和11位,排名相對靠前。聯系市場熱度來看,長三角區域的土拍熱度明顯較高。徐州、鹽城、寧波、杭州、溫州、合肥等城市的溢價率在優質土地出讓的帶動下都超過了20%,其中徐州上半年平均成交溢價率更是高達60%,在成交量前20城市中溢價率排第一,其中銅山區土地單價紀錄更是在今年刷新,土拍熱度由此可見一斑。此外,西安、重慶等中西部城市在熱點區域優質土地大量入市的帶動下,溢價率均超30%,不過這些城市多是一些地價水平較低的城市,總的來看,市場熱度不及限價嚴苛的長三角區域。


03集中供地下流拍率表現平穩,長春等低熱城市成流拍主力

下半年展望

下半年土地市場仍將“穩”字當頭,全年成交量預計和2020年持平

2021年上半年,土地市場供應端發生巨大變革,“兩集中”供地新政在2月末重磅出臺,22個市場火熱的重點城市住宅用地需集中掛牌、集中出讓且一年僅能公告3次。受此影響,各城市的土地出讓節奏被打亂,上半年土地市場成交規模也較去年上半年有所收縮。不過,結合土地供應計劃來看,全國土地計劃供應量和去年相比變化不大,加之住建部、自然資源部等部委要求人口流入較多的城市加大宅地供應,以此來看下半年的土地供應規模預計會明顯增加,全年成交量和2020年相比大概率持平。

市場熱度方面。雖然前4月份土地市場熱度持續上升,溢價率一度升至24%的高位,但隨著調控收緊進一步下沉,熱點城市嚴格控溢價并加強對地價、房價的管控,5、6月份的溢價率明顯下降,市場熱度明顯得到控制。接下來,結合政策層面來看,中央上半年多次提及“房住不炒”,對房地產行業的金融監管也在加強,地方政府調控動作頻頻,土地側除加強價格管控外對參拍房企要求也明顯增加;由此來看,下半年土地市場仍是“穩”字當頭,城市熱度趨平將成為主流現象。

行業篇 導讀

上半年銷售高增長且分化加劇,下半年拿地、開工將回升。

2021年上半年,全國新建商品房銷售保持極高活力,商品房單月銷售規模較2020年、2019年同期均大幅增長,但區域分化表現也前所未有之突出,前5月東部地區銷售面積近3億平方米。與此同時, 新開工、土地購置規模持續低位的影響,施工建安投資成為開發投資主支撐。 下半年,我們認為,隨著去年基數上升和需求過度透支,行業銷售規模增速也將持續收窄至低位增長甚至負增長。土地供應高峰和開工壓力下拿地和開工面積較上半年將有較大幅度回升,但在“三條紅線”及信貸壓力下開發投資增速亦難有大幅增長空間。

上半年總結

01前5月銷售規模較過去兩年增長超36%,東部地區銷售面積超3億方據國家統計局數據:1—5月,商品房銷售面積66383萬平方米,同比增長36.3%;比2019年1—5月增長19.6%。商品房銷售額70534億元,增長52.4%;比2019年1—5月增長36.2%。

東部地區是全國銷售規模主支撐源和增速主增長點。1—5月,東部地區商品房銷售面積28385萬平方米,創近兩年新高且增速高于全國水平。前5月東部地區商品房銷售面積同比增長42.5%,不僅遠高于西部和東北地區,而且漲幅較因疫情前值較低的中部地區高1.2pts。如浙江、福建、江蘇等省份城市普遍出現新房沽清、秒開秒罄等現象,是當前全國商品房銷售的主要支撐。


02前5月新開工累計同增速僅7%為五年內同期最低,5月同比降6%已至負增長據國家統計局數據:1-5月,房屋施工面積839962萬平方米,同比增長10.1%,漲幅較4月收窄0.4pts。房屋新開工面積74349萬平方米,增長6.9%,漲幅收窄6.8pts。房屋竣工面積27583萬平方米,增長16.4%,漲幅收窄1.5pts。

對比歷年新開工規模,2021年前5月房屋新開工面積累計增速為除2020年外歷史最低。2021年前5月累計同比增速跌破10%表明當前房企在房屋新開工方面投資的乏力和審慎。


03融資嚴管與土拍雙集中疊加,前5月土地購置面積同比跌7.5%規模歷年最低據國家統計局數據:1—5月,房地產開發企業土地購置面積4396萬平方米,累計同比由4.8%下降15pts由正轉負下跌7.5%。相比往年而言,2021年前5月也處于歷史最低位。連續兩年土拍購置面積低于5000萬平方米的同時規模較2020年再低7%。

集中供地下房企多將拿地重心優先聚焦于核心城市,因此全國整體土地購置面積自4月起年初高點快速走低并回歸負增長區間,至5月同比降幅已擴大至31.6%。


04前5月加快竣工施工建安投資抵消開工拿地雙放緩拖累,開發投資增速仍保持18%

隨著竣工交付節點的到來,“低開工高竣工”下,一方面施工面積增速逐漸走低,另一方面竣工面積增速快增至歷年高點。兩者消化下自3月起開發投資同比及累計同比增速均逐漸收窄至18%,但上半年增速仍保持10%以上高增。一方面房屋新開工面積與竣工面積之間的剪刀差快速縮小,至5月末已降至近十年低點;另一方面商品房銷售面積與竣工面積之間的差距也在快速降低。


05商品房待售面積連續3個月回落至5.1億平,住宅較年初庫存下降超千萬方據國家統計局數據:5月末,商品房待售面積51026萬平方米,比4月末減少410萬平方米。其中,住宅待售面積減少399萬平方米,辦公樓待售面積減少13萬平方米,商業營業用房待售面積減少7萬平方米。

 

下半年展望


06銷售分化延續,東部增幅回落、中部東北部城市回調壓力加大,整體規模低速增長
商品房銷售來看,隨著去年基數上升和需求過度透支,半年整體行業銷售規模增速也將持續收窄至低位增長甚至負增長。首先,上半年主要支撐的浙江、江蘇、福建、廣東等的二三線城市樓市火爆,江西、河南、四川等省份的二線及核心城市的量價補漲,市場需求消耗透支和房價激增下,改善需求難以及時補充且剛性需求難以承擔房價,恐慌情緒也趨向平靜,二者難以在下半年繼續支撐地區樓市銷售,銷售規模增幅環比大概率回落,將極大制約行業規模繼續增長的空間和動能。其次,上半年新開工規模較低,尤其三季度熱點城市新增供應面積恐將出現“青黃不接”,供應不濟而導致成交數據下滑,譬如泉州、嘉興、金華等出現的“一房難求”現象仍將持續或擴散。再次,就是需求端的購房支付能力受限。隨著金融政策收緊,房貸利率上升,各地區居民信貸端在2021年上半年已出現明顯收緊,如嚴查經營貸以及房貸利率幾度上調。購房成本增加,也將抑制二三線城市銷售規模的增長。最后,基于2020年下半年銷售規?;鶖递^高,因此銷售規模增速也將有所下降。分化現象將更加細化深化,包括地區分化、板塊分化、客群分化等。全國而言,東部地區仍將蟬聯銷售表現最佳,東北地區整體規模增速將繼續收窄。單城市而言,核心板塊“一房難求”,新區、鄉鎮板塊等則各憑稟賦,市場表現將愈發冷熱分化。 
07非22城供地高峰將推土地購置規?;厣?,高貨值地塊加快入市推動新開工增速回升
房企拿地方面,預計下半年全國土地購置面積將迎來一輪較大回升,整體增速有望與過去兩年持平。一方面,22城已結束兩輪集中供地,土地供應規模占全年供應計劃比例不高,因此下半年9、10月份第二、三輪集中供地核心城市仍將有較大規模土地出讓;另一方面,隨著22城集中土拍收尾,7、8月份房企自然也會將把資金目標投向其他具有潛力的二線和三四線城市,在22城之外的土地投資節奏重新回歸正軌。因此,下半年土地購置面積將較上半年有明顯回升,全年土拍規模預計將與過去兩年持平,增速有望再次回正。新開工方面,下半年過去一年內成交的熱點地塊將于下半年陸續開工。房屋新開工面積單月破2億方,已有初步回升苗頭。一方面,在房企資金受限和銷售規模擴大的雙重權衡下,去年以來重點一二線城市地塊加快開工入市銷售可讓房企獲得更高的收益,加之當前核心一二線城市仍處于熱銷期,入市項目普遍可快速實現資金回正。隨著房企于核心城市購置的高價值地塊開工入市,后續整體新開工規模單月增速有望回正,對應的建安投資額也有望回升至高位。 
08竣工大年加緊施工疊加新開工、土地購置回升支撐開發投資增速高位保持
下半年房地產開發投資額將繼續維持高位體量增長,主要基于兩個方面。一方面,下半年土拓投資和建安投資預期樂觀,房企在核心城市積極開工、拿地下兩者投資規模將較上半年有明顯提升;另一方面2021年竣工大年的大背景不會改變,建安投資融資并為設限,房屋施工面積隨著交付節點的到來在下半年繼續保持高位。兩項支撐下全國房地產投資規模和增速將繼續保持高位。

投資篇 導讀

二季度投資力度顯著提升,TOP30房企競得雙集中四成地塊。

上半年投資先抑后揚,22城雙集中供地是上半年百強投資的轉折點,隨著企業三道紅線指標不斷優化,二季度房企投資積極性顯著提升,百強房企拿地銷售比從0.2提升至0.3,TOP50強投資力度已經升至去年二季度的高點。 集中供地模式下,城市、企業間的洗牌與分化仍在加劇。城市端,既有北京、上海、蘇州、杭州、廈門等熱度居高不下的城市,也有沈陽、長春等多數地塊底價成交、甚至流拍的城市。企業端,龍頭房企和國企、央企策略仍是率先“搶跑”,且優勢顯著,TOP50房企超過半數在22城中有所斬獲,TOP30房企更是競得雙集中供地四成地塊。相較之下,中小房企拿地難度加大,僅能通過合作拿地或撿漏的方式參與。


上半年總結

01投資集中度:資源集中頭部房企,TOP20房企占百強新增貨值53%

截止到2021年5月末,百強房企新增貨值總量超過3.84萬億元,同比增長16%,新增貨值百強門檻為78.2億元,同比上漲19%,整體投資氛圍要好于2020年上半年。前五月,共計24家房企新增貨值達到500億元。投資格局來看,資源愈發集中于頭部企業,維持強者恒強格局。一方面,銷售TOP20房企與新增貨值TOP20企業高度吻合;另一方面,銷售前20強房企新增貨值幾乎占百強半壁江山。其中,銷售TOP10房企新增貨值占百強比例達到36%,與去年同期持平,但較一季度增長5個百分點。這也從側面證明了二季度雙集中供地中龍頭企業的優勢顯著。就歷年新增貨值集中度走勢而言,盡管自2017年投資高峰以來,TOP20房企貨值集中度持續下滑,但占比始終保持在50%以上。由此可見,在受到調控政策以及自身投資戰略影響之下,部分頭部房企有意控制拿地節奏和力度,力求優化土儲結構。但短期來看,新增貨值的集中度仍將長期維持在高位,資源傾向龍頭房企的格局并不會改變。尤其是雙集中供地之下,規模、資金效應將進一步放大。

02投資意愿:百強投資積極性持續回升,21-30強房企拿地銷售比達0.37

雙集中供地之下,不少熱點城市均有推出優質地塊,帶動百強房企投資積極性顯著回升,房企對熱點城市的土地需求仍大。1-5月百強房企拿地銷售比達到0.3,較一季度末的0.2有明顯提升,且各梯隊拿地銷售比均出現一定程度的走高。分梯隊而言,TOP21-30房企二季度拿地積極性最高,拿地銷售比達到0.37,較一季度顯著提升0.19。主要仍得益于雙集中供地,融信、濱江聯合在濱江競得4宗地,而正榮在杭州、廈門等城市有所斬獲。TOP10房企拿地銷售比僅次于TOP21-30,相較于此前最為謹慎的態度,集中供地之后龍頭房企出手相當“闊綽”。此外,TOP50以后房企雖拿地銷售比較一季度有所提升,但總體拿地選擇仍集中在三四線核心城市。

結合2020年末總土儲也不難看出,龍頭房企總土儲貨值要遠遠領先其他房企,疊加雙集中供地的“良機”,補充優質土儲完成結構性優化是主要任務。而對于TOP11-30的房企而言,總土儲并非十分充裕,且去化較快,尤其是TOP21-30房企總土儲去化周期各梯隊最少,因此在核心城市拿地較為積極也在情理之中。

03投資節奏:上半年“先抑后揚”,TOP50房企單月投資額創近一年新高

與去年上半年疫情過后投資觸底反彈相似的是,2021年上半年房企投資節奏仍呈現先抑后揚走勢,而雙集中供地政策成為轉折點。第一階段是1-3月,投資延續了去年以來的審慎態度。一季度有超過四成百強房企新增貨值同比下降,降幅超過50%的占到兩成。銷售TOP50房企投資金額延續去年6月以來下滑態勢,一季度投資額僅高于受疫情影響嚴重的2020年一季度。僅招商、華潤、保利等拿地銷售比高于梯隊和行業平均。此外,綠城、中梁等全國化房企也在一季度補倉積極。第二階段是在集中供地的推動下,二季度銷售50強房企投資力度大幅回升,月平均投資額較一季度大幅提升95%。5月份單月投資額超過4300億元,同環比分別上漲8%和51%,創下2020年以來最高水平。值得注意的是,由于積極在22城土地市場參與競拍,TOP50中超過半數房企5月份投資額環比提升,共16家房企單月投資額超過百億。例如萬科、華潤、融信等房企在核心城市投資金額頗大。此外,碧桂園雖然在集中供地中投資較為溫和,但由于其布局廣泛,單月投資額也超過200億元。


04企業表現:TOP30房企斬獲集中供地中四成地塊,國企、央企表現突出

05投資布局:結構性影響下一線成交占比增至18%,長三角成交占比過半


下半年展望


二季度22城市已陸續完成了第一輪集中供地,整體而言,規模房企、國企等資金實力雄厚的房企成為首次集中供地中的贏家,將諸多優質地塊收入囊中,反之中小房企生存環境堪憂,只能通過聯合拿地、抱團取暖的方式參與。目前看來“中小型房企+地方平臺公司”是較為主流的合作模式,規模房企相對更傾向于獨立拿地。考慮到上半年拿地對年內銷售有一定助力、且首批集中供地優質地塊數量較多,因此房企投資積極性大幅提升也在情理之中。短期來看,在首輪集中供地中規模房企的優勢仍將延續,行業集中度仍會繼續提升。此外,在集中供地的22城以外,長三角、珠三角的三四線城市依然是房企最為關注的市場,未來這些城市核心三四線土拍競爭激烈度仍會加劇。預計三季度房企投資力度、投資積極性仍與集中供地緊密相關,市場熱度、投資氛圍將形成潮汐式變化,行業內的洗牌也將持續,龍頭房企、國企和央企的優勢持續放大。對于未能成功拿地的企業(尤其中小房企)來說,及時轉移戰略布局、拓寬拿地渠道將是獲得新增土儲、保證企業持續運營的重要方式,但如何在權益和規模之間做取舍,將是此類房企面臨的一大考驗。尤其是第一輪規模房企“廝殺”之后,第二批集中供地或將是中小房企爭奪的絕佳時機。

城市篇 導讀

總量近三年新高、一二線此消彼長,下半年增長動能轉弱。

2021年上半年,樓市成交熱度延續,全國百城商品住宅成交規模創近3年同期新高,1-2月小幅回調后,3-5月延續高位波動。不同能級城市行情相對獨立,分化持續加?。阂痪€和二線城市迎來此消彼長的輪動行情,一線因供應縮量、調控加碼等原因,成交占比穩中有降,二線同比漲多跌少,東南沿海城市諸如廈門、杭州、南京等漲幅居前;三四線成交持穩,成交表現略超市場預期。 未來,考量到信貸全面收緊,熱點城市調控持續加碼,“房住不炒”主基調不會改變,企業降負債和居民穩杠桿將雙管齊下?;诖?,我們認為,2021年整體成交規模將與2020年持平或小幅回落,不同城市分化延續,一線和部分二線市場成交有望保持增勢,回調壓力主要集中在前期需求透支嚴重,基本面缺乏支撐的部分弱二三線城市。


上半年總結

01市場綜述:百城成交同比增5成,一、二線比重此消彼長,三四線分化加劇

2021年上半年樓市高熱態勢延續,受去年新冠疫情基數較低影響,百城前五月成交同大增55%,與2019年同期相比也上漲了27%。從變化趨勢來看,1月“淡季不淡”,成交量較去年12月小幅回調,2月恰逢春節假期,成交持續回落,進而迎來“金三銀四”高光時刻,5月成交熱度延續,百城成交量保持在5100萬平方米以上的高位波動。究其原因,一方面宅地出讓“雙集中”,東南沿海城市地王頻出加劇樓市上漲預期,恐慌性購房加??;另一方面,實體經濟尚未完全恢復,“資產荒”下居民購房增值保值預期更甚。

總體來看,地方政府充分貫徹了“一城一策,因城施政”的主基調,調控政策有收有放,也使得不同能級城市行情相對獨立,城市間分化也愈演愈烈:

一線城市高位回落,成交占比穩步下行。主要是供應受限和政策調控的雙重影響,以上海為例,2月“零供應”,而上半年調控政策卻7次加碼,“滬十條”、“滬七條”、法拍房限購、新房認購積分搖號、批量供應商品房等,供應縮量,調控壓制,都對成交產生不利影響。

二線城市則呈現出穩步上行態勢,城市內部分化加劇,漲多跌少,廈門、武漢、杭州、南京、濟南等前5月成交同比翻番,廈門、杭州、南京市場“高熱不退”,武漢主要是受去年疫情基數較低影響;僅南寧、沈陽、鄭州、南昌等四個弱二線城市同比持降。

三四線城市,整體成交表現持穩,占比變化不大。據我們實際調研情況來看,浙西諸如衢州、金華、麗水、嘉興、湖州等均迎來補漲行情,主要還是地王頻出加劇樓市上漲預期,加之供應縮量,使得短期內市場大熱,不過對內陸諸如玉林、欽州等基本面較差的三四線城市,市場下行壓力依舊巨大,首付分期、降價折扣、分銷渠道齊上馬依舊難以拉動成交。

02新增供應:前5月同比增23%且三四線居首,6月一線城市供貨節奏加快

全國100個重點城市全年新增供應面積同比增長23%,相較2019年同期增長4%。分能級來看,一線城市整體供應上漲25%,廣州、北京放量顯著;二線城市漲跌參半總體同比上漲18%,南京、武漢等熱點城市供貨量明顯增加,而大連、南昌等供應“腰斬”;7成以上三四線城市供應放量,整體供應同比上揚28%,較之2019年持平,梧州、肇慶等同比腰斬,但無錫、昆山等強三線城市供應同比仍增長翻倍。

1.總量:2月回落、3-4月上行至年內高位、5月微降,整體同比增23%

據CRIC統計,2021年1-5月全國100個重點城市商品住宅新增供應面積18930萬平方米,同比增長23%,相較2019年同期增長4%。

從月度表現來看,年初市場受傳統春節影響供應顯著縮量,2月供應量1800萬平方米,不過較之往年同期仍有較高增長;至3月樓市“小陽春”開啟,項目集中入市,供應顯著上行,同比增幅穩步上揚,4月供應量達5649萬平方米,較之年初增長翻倍。5月市場熱度褪去,市場高位回落進入階段性疲軟,供應端有所下行,5月單月供應同比下降12%。

2.能級:三四線累計同比增28%居首,一線增25%,二線漲跌參半

分能級來看,一線城市整體新增供應面積1050萬平方米,同比上升25%,但較之2019年同期僅微漲2%。分城市來看,廣州供應面積386萬平方米一線中最高,同比去年及2019年分別增長10%和9%增幅平穩;北京供應規模也超過300萬平方米,同比大增44%,較之2019年也有27%增長;上海供應端略顯疲軟,同比去年增長8%,但較之2019年同期下降2成;深圳同比增長98%幾乎翻倍,但較2019年仍有13%回落。

二線城市整體供應面積8711萬平方米,同比增長18%,同比2019年增長10%。具體來看,25個二線城市漲跌參半,熱點城市如南京、武漢以后需求放量房企供貨放大,供應同比分別增長79%和173%,寧波、??诘裙幠M仍鲩L過半,較2019年也有2成以上增幅。但大連、南昌等供應明顯收窄,同比“腰斬”,大連、鄭州等同比也跌幅超過20%。

三四線城市整體供應面積9170萬平方米,同比增長28%,較2019年持平。7成以上三四線城市供應放量,梧州、肇慶、梅州、寶雞、防城港等供應同比去年及2019年均腰斬,東營、上饒、崇左等降幅超4成;而核心三四線如無錫、常熟、昆山、莆田等翻倍增長。

3.新增供應TOP10:武漢穩居榜首,杭州、青島排名下降,南京首入榜單

4.6月業績沖刺,整體供貨節奏加快,一線上、深同環比齊增

通過對30個重點城市6月供應數據進行估算,可以看出:(1)年中房企為沖業績,推貨節奏明顯加快,6月整體供應繼續放量,30城新建商品住宅供應環比增長16%;(2)一線城市中,上海、深圳全面發力,供貨量環比均超50%,北京、廣州供貨壓力不減;二線城市中,大連、長春等供應顯著升級,而武漢、合肥、??诘裙黠@縮水;其中徐州、無錫、佛山等三線城市普遍環降。

03三、新房成交:市場持續高熱同比增55%,一線實現倍增,二三線漲多跌少

2021年上半年,全國商品住宅月度成交面積呈現先抑后揚再穩的走勢,年初市場經歷春節成交表現“淡季不淡”,雖有所回落但較之往年仍處高位,3月成交熱度回升直至5月保持在高位趨穩。分能級來看,一線城市整體實現翻倍增長,疫后4城首當其沖帶頭復蘇,成交大幅放量;二三線城市成交普漲但城市分化加劇,杭州、南京、珠海等強二三線增幅可觀,反觀北海、防城港、梅州等南部弱市成交持續不振。

1.總量:累計同比增55%,呈“先抑后揚高位趨穩”態勢

CRIC數據統計顯示,全國100個典型城市2021年1-5月商品住宅成交面積合計23642萬平方米,同比增長過半,較之2019年同期增長27%。

從月度走勢來看,年初受春節影響成交慣性回落,但總體表現淡季不淡。3月市場熱度回升,“小陽春”行情供應放量下成交顯著上揚,直至5月末成交高位持穩,月度成交規模穩定在5100-5200萬平方米區間,顯著高于2019年同期。

2.能級:一線累計同比翻番,二三線漲幅超50%,城市分化加劇

分能級來看,一線城市全年商品住宅成交面積1681萬平方米,同比上升97%,較之2019年也有近半增幅。其中,深圳、上海樓市熱度持續升溫,成交同比2019年增幅分別為63%和62%,北京、廣州也保持成交規模高增長,累計同比增長翻倍。

二線城市商品住宅成交面積共計11431萬平方米,同比增長52%,同比2019年增長25%。分城市來看,25個二線城市中僅沈陽、南昌、鄭州、南寧成交面積同比負增長,南京、杭州、廈門等熱點二線城市成交同比翻倍增長,規模極為可觀,杭州、重慶更是突破1000萬平方米。其余如昆明、長春、西安等市成交同比2019年呈負增長,跌幅在2-3成左右。

三四線城市共計成交10530萬平方米,同比增幅與二線相仿。近9成三四線城市全年成交高于去年;8成占比城市較之2019年成交增長,其中江門、漳州、陽江增長200%以上最為顯著,石獅、日照、欽州等成交基數較低城市也實現翻倍增長。北海、防城港等北部灣城市受南寧“強首府”吸客影響,成交表現更為不振。

3.成交TOP10:杭州躍升榜首,徐州、青島上調 ,長沙、廣州入榜

4.6月成交熱度延續,同環比微增,一線北、上“高熱”,二三線分化

通過對30個重點城市6月成交數據進行估算,不難發現:(1)樓市整體表現高位小幅增長,6月單月30個典型城市總成交面積達2918萬平方米,環比上揚7%,同比漲2%;(2)城市分化格局依舊,一線城市中北京、上海成交繼續走高,廣州、深圳成交狀況受調控限制有所回落;二三線城市中,重慶一枝獨秀,單月商品住宅成交面積469萬平方米,環比翻倍。南京、武漢、寧波等市場熱度延續,大連、長春等受益于供應放量,成交顯著增長,而徐州、西安等樓市過熱的城市成交明顯回調。

04新房均價:70城房價同環比漲幅擴大,東部強二三線房價普漲

1.70城房價同比增幅擴大至4.5%,半數以上城市漲幅大于5%

2.各能級城市房價環比普漲,一線經政策調控漲幅短暫收窄

3.高價城市房價繼續上揚,地市高熱下強二三線房價漲勢難抑

從CRIC監測的2021年108個重點城市新建商品住宅成交統計均價看,熱點城市房價在新一輪樓地市輪動下漲勢難以抑制。

當前房價高點仍是位于江浙滬及沿海城市,較2020年大多有不同幅度上揚。深圳和上海2021年上半年商品住宅全市成交均價雙雙達5萬元/平方米以上。較為突出的,廣州全市均價同比漲20%,杭州和東莞全市均價環比漲近10%,南京環比漲幅更是達到15%。這一類城市中此前成交的高價地于2021年紛紛入市獲得備案,進而拉高了城市均價。而調控較嚴格的城市如上海、北京、廈門、三亞、珠海等將同環比漲幅控制在10%以內。

在同比漲幅上,部分中西部二線城市及高能級城市群三四線強市房價大幅上漲。與2020年上半年做同期比較來看,全市商品住宅成交均價漲幅最高的城市集中在浙江和福建等沿海省份的三四線城市。其中淮北同比漲幅最大達34%;衢州、紹興、麗水等城市房價受地價推動出現了較大上漲,同比漲幅均超20%。值得注意的是,此前房價漲幅控制較好的廣州、長沙、武漢、寧波、南京等城市由于限價基準提升上半年房價也出現較大增長。

從各能級城市來看,一線城市房價漲幅相對平緩,北京、上海受限價影響房價同比分別降1%和7%,但隨著高價樓盤的集中入市,北京、廣州、深圳房價較2020年下半年環比分別上漲6%、7%和8%。二線城市房價普漲,受地價上揚影響各核心城市房價較2020年均有不同幅度的上揚,其中南京、寧波、長沙因限價基準上揚同比環比均出現10%以上漲幅。鄭州隨著樓市回暖,此前降價樓盤陸續漲價推動其房價同比漲11%。值得一提的是,南昌、貴陽、長春受市場下行影響,2021年上半年全市均價較2020年下半年均有不同幅度下降。三四線城市持續分化,強市補漲現象突出。77個三四線城市中44城房價同比上漲,其中僅淮北、衢州、紹興、東莞等14城漲幅超10%。這一類在地市、政策推動下本地投資和改善性需求激增,供不應求下房價快速補漲。市場分化現象繼續加劇,多數城市由于本身經濟面不佳,疊加疫情沖擊下樓市一蹶不振,城市房價因而失去支撐。(各城數據見附表3)

05新房庫存:廣、狹義庫存高位波動,去化周期降至11個月以下,一線降幅居首

2021年上半年得益于市場熱度延續,供求持穩,整體狹義庫存在2月跳減后延續高位波動趨勢,處于5.7億平持穩;去化周期則降至10.8個月。廣義庫存得益于2021年上半年核心一二線集中供地影響而延續小幅微增態勢,截止5月末達38億平左右。

1.狹義庫存:2月跳降后延續5.7億平高位震蕩,一線齊降、三四線漲跌參半

2021年開年以來,狹義庫存除2月顯著跳減之外,一直延續高位震蕩態勢。據CRIC監測數據,2021年5月百城商品住宅庫存量達到了56926萬平方米,環比微降1%,同比增長2%?!敖鹑y四”銷售旺季已過,5月房企推盤積極性略有回落,環比4月下降三成;成交熱度延續,整體成交量與“銀四”基本持平:一線、三四線城市同環比齊降,需求釋放后略有回落;二線城市市場熱度穩步回升,同環比齊增,顯著好于去年同期??傮w來看,成交量略高于供應量,狹義庫存小幅微降。

不同能級城市變動情況不盡相同:一線城市同環比齊降;三四線城市庫存持穩,變動不大;二線城市市場熱度穩步回升,庫存環比小幅回落2%,同比增長6%,增幅有收窄趨勢。

具體來看,一線城市中,上海、廣州狹義庫存同環比齊降,主要源于房企推盤節奏放緩,供應降幅高于成交,供求比顯著回落;北京庫存量基本與上月和去年同期持平,變化不大。值得關注的當屬深圳,庫存量環比持續回落,主要得益于居民購房需求高漲,成交熱度有增無減,供求比僅為0.78;同比持增,增幅為8%,居四個一線城市之首。

二線城市中,北部城市諸如沈陽、青島、太原5月末狹義庫存量均超2000萬平方米,位列本月末狹義庫存總量TOP3。多數城市庫存量與上月相比變動不大,漲跌幅均在10%以內。杭州、重慶、得益于成交的集中爆發,本月庫存環比降幅達2成以上;寧波本月推盤大幅回落,使得狹義庫存環比跌幅也達到了22%。近6成共17城5月庫存同比上漲,銀川、哈爾濱、??诘瘸菐齑鏉q幅均在50%以上。以??跒槔?,市場供過于求現象顯著,本月供求比達到了2.72,事實上,步入2021年以來??诔山槐愠尸F出節節回落態勢,低迷的行情疊加供應放量,庫存急速攀升。在庫存下降城市中,南昌、貴陽、合肥跌幅顯著,均超35%。

三四線城市狹義庫存同、環比均呈現出漲跌參半,不同城市間分化持續加?。簛碣e、嘉興臺州煙臺、瀘州、連江、淄博、常熟、福清、常州、太倉、洛陽、臨沂、建德、欽州、揚州等同環比齊增,庫存風險穩中有增;宜昌、蕪湖、泰州、淮北、寧德等城市疫后市場穩步恢復,供不應求下,“去庫存”效果顯著,5月庫存環比持降,同比跌幅均在45%以上。

2.消化周期:5月下跌至10.8個月,東北二線和部分三線城市去化承壓 

縱觀2021年上半年百城消化周期變動趨勢,1-4月基本在12個月左右持穩,5月得益于狹義庫存微降,成交熱度延續,與上月基本持平,去化周期穩中有降,由2021年4月末的12.34個月微降至10.79個月,顯著低于2020年同期水平。

不同能級城市去化周期均保持降勢:三四線降至11.99個月,略高于百城平均;一二線去化周期與百城基本重合,持穩在10個月左右,整體庫存風險基本可控。

具體來看,一線城市中除北京去化周期在1年以上,上海、廣州、深圳均在10個月以下,庫存風險相對較小,北京、廣州、深圳去化周期與上月相比變動不大,顯著低于去年同期,值得關注的當屬廣州,去化周期同環比均呈現出大幅回落,主要是受房企推盤節奏放緩,狹義庫存穩步回落影響,加之居民購房熱情雖有回落,但總體仍延續供不應求行情,去化周期穩步降至8.67個月。

30個二線城市中僅有哈爾濱、沈陽、呼和浩特、太原4個城市庫存消化周期超過2年,以北部城市居多,成交相對慘淡;多數城市去化周期在12個月以內。從變化情況來看,商品住宅消化周期同環比均呈現出跌多漲少,杭州、重慶、南昌等去化周期較上月而言回調顯著。值得關注的當屬沈陽、哈爾濱等弱二線城市,消化周期均在30個月以上且同環比齊增,整體庫存風險依舊較大。

三四線城市同、環比均呈現跌多漲少,“去庫存”效果好于預期。整體來看,下跌城市以東南沿海三四線為主,蕪湖、三明、德清、湖州、漳州、紹興等城市5月末消化周期維持在6個月以下,庫存見底,以我們近期實地調研的湖州市場為例,市面上基本呈現出“無房可售”狀態。而梅州、連江、洛陽、防城港、淄博等基本面缺乏支撐的三四線城市不僅消化周期高達30個月以上,庫存風險逐步浮出水面。

3.廣義庫存:38億平方米持穩高于去年同期,三四線同比增幅高于百城平均

06二手房:22城“先揚后抑”,一線北上廣前5月成交“翻番”(本節有刪減)

2021年初市場熱度延續,疊加去年受疫情影響樓市停擺,市場成交基數較低,一季度成交規模顯著升級,全國各省市成交面積累計同比普遍翻番。截止季度末,成都、青島、杭州、廈門等核心城市放量增長,“小陽春”行情初現端倪。

2021年上半年二手房市場成交表現先揚后抑,一季度市場熱度蔓延需求顯著放量,4月起市場回歸平淡,全國各省市成交面積累計同比收窄至7成。截至年中,前期過熱的北京、成都、杭州等城市平穩下行但仍處高位,合肥、重慶、武漢等城市累計規模翻番。

1.總量:一季度高位,二季度回落,5月成交累計同比增幅超7成

據CRIC數據統計顯示,2021年一季度1-5月二手房累計成交面積7610萬平方米,同比增長73%,市場表現明顯好于往年同期。自去年下半年來樓市火熱從新房市場蔓延至二手房市場,2021年初市場熱度持續蔓延,疊加年后“小陽春”行情支撐,成交需求持續釋放,最高點突破1600萬平方米,至4月起熱度下降,市場逐步回歸冷靜期,不過整體市場成交體量較之過往同期仍處于較高水平,5月單月成交1435萬平方米,相較去年同期正處“反彈期”的爆發增速仍有7%同比增幅,較之2019年也有8%增速。累計同比來看,2021年前5月同比2019年增長3成。

2.能級:一線成交超預期累計增幅達76%,二三線分化持續加劇3.6月核心城市市場降溫,南京成交增幅達96%居首,深圳下行趨勢已定二季度末,各省市成交規模持續走低,經歷“小陽春”市場顯著放量,年中市場逐漸恢復理性,月成交規模穩步“三連降”。整體來看,6月全國9個重點城市二手房成交體量為625萬平方米,環比回落11%,同比仍有14%增幅。從日成交數據具體來看,9個核心城市環比漲跌參半,深圳市場長期下行,環比回落超7成,成都、杭州也有2成左右跌幅,其余城市均有不同程度漲跌;同比表現顯示漲多跌少,南昌下降32%跌幅最高,成都、大連、南京年內二手房市場增長顯著,同比漲幅均超過50%,其中南京增長96%規模翻番。

下半年展望


07供應:新增總量預期穩中有增,土地放量驅動一二線推盤將維持高位

2021年至今,整體市場供應量穩中有增,基于去年同期疫情影響基數較低,100個典型城市總供應量與2020年相比增長23%,實際與2019年同期相比微增4%,有小幅上揚。預判2021年下半年,我們認為,供應量仍將保持穩中有增,與去年同期持平或小幅增長,但細究不同能級市場,各自將走出獨立行情,供應量或產生較大分化,具體來看:

一線城市新增供應量預計將穩中微增。主要是基于去年一線土地市場集中放量,成交面積大幅增長達3成,潛在儲備充沛,加之一線成交熱度較高,上海銷售額位列全國第一,一定程度上也提升了房企推盤積極性。不過考量到今年初為調控市場嚴防樓市過熱,一線城市不斷政策加碼抑制市場,整體供應增速預期以穩為主。

二線城市供應量有望于去年持平或小幅增長。考慮到武漢、成都、青島等土地供應量常年較大的核心城市2020年全年土地成交量持穩或有所回落,疊加上半年杭州、徐州、長沙、鄭州、蘇州等城市后來居上,漲幅上揚,二線輪動行情初現端倪,預計下半年各核心二線城市人口增速有望持續增長,購買力也相對升級,房企預計將增加供貨量,下半年整體供應量有望小幅增長。而針對濟南、長春、南寧等成交低迷,庫存較大城市,供應量也將回落。

三四線城市供應量或將小幅回落,城市間分化加劇。由于棚改收官,貨幣化安置提供的置業需求放緩,購房者觀望情緒濃重,疊加整體三四線購買力相對不濟,庫存積壓下房企推盤積極性不高。不同城市間的分化將持續升級,長、珠三角相對發達的環都市圈城市,無錫、常州、東莞、莆田、石獅等上半年土地成交熱度持續升溫,城市成交量大幅增長,預期下半年供應還將有一波放量;而諸如防城港、崇左等相對經濟面薄弱的西南部三四線城市而言,成交轉淡也將導致新增供應放緩,成交下滑。

08成交:一線政策“高壓”下趨穩、二線分化上行、三四線穩步下降

基于供應穩中有增的分析邏輯,隨著供應放量,預計2021年下半年成交有望持續小幅增長或與持穩,而三四線城市因需求透支疊加購買力下降,短期內成交或將保持回落趨勢。

一線城市成交量穩中微升。從當前一線城市市場表現來看,樓市熱度已趨近峰值,基于市場“房住不炒”主基調邏輯不變,一線調控日益趨嚴,僅上半年上海政策調控經歷7次加碼,新盤成交難度直線升級,居民購房情緒略顯降溫,下半年需求或將逐步釋放,預計下半年一線城市成交量同比增幅將有10%以內小幅上揚。

二線城市成交量將穩中有增,全年成交量同比增幅趨勢與一線相仿。自疫后二線市場分化加劇,各城走出獨立行情。一方面武漢、杭州、南京等基本面良好、人口增速穩定的二線城市,需求端穩步增長,成交量有望持續走高。其次,如長沙、福州、濟南等省會城市正處樓市成交輪動上升期,后續成交量或有突破。此外,部分城市如南寧、沈陽、鄭州等城市前期供應過剩,庫存堆積項目去化壓力較大,即使政策相對寬松,但成交表現難有提升。

三四線城市市場或將持續分化,整體成交量將有所回落。基于棚改去年已基本收尾,貨幣化安置比重減少,疊加疫后部分基本面薄弱的三四線城市購買力嚴重不支,成交量有可能大幅下滑;另一部分有產業支撐、受核心城市輻射效應顯著的三四線強市如嘉興、湖州等市,雖然目前居民購房熱情較高,但受限于市面上供應短缺,成交持續放量可能性不大。

09庫存:狹義存量穩中有降,房企新開工意愿增強致廣義庫存高位回落

預判2021年下半年,我們認為,狹義整體庫存穩中有降,主要是基于成交熱度延續,總體增幅預期高于供應。不過城市間分化將持續加?。?/span>

一線城市整體庫存量有望持穩或小幅微降。主要是基于一方面去年以來一線土地成交量大幅上升,房企重回一二線戰略意圖明顯,明年加大供應是大概率事件;另一方面,即便下半年信貸收緊,成交增長動能放緩,一線城市仍是“人+錢”的集中地,購買力相對旺盛,供求齊增也會帶動庫存量持穩或微降。

而庫存壓力將主要集中在基本面缺乏支撐且購買力嚴重不足的廣大三四線城市,諸如梅州、連江等,這些基本都是人口凈流出的城市,目前商品住宅消化周期均在35個月以上,即便供應不再放量,以目前低迷的成交走勢來看,中長期庫存風險依舊較大。

而就廣義庫存而言,預期將高位回落,主要是基于狹義庫存微降,房企開工意愿回升。一方面,房企在“三條紅線”的客觀壓力下,資金面不會特別充裕,加之年初核心一二線集中供地下,已經消耗了部分資金,下半年拿地預期將更加謹慎;另一方面,從開工意愿來看,5月新開工面積穩步上升,環比持增,同比降幅也有收窄趨勢,部分東南沿海城市,諸如金華等城市取證要求也附加了工期進度,此舉也將刺激開發商的開工積極性。

企業篇 導讀

業績:市場熱度持續,百強房企規模增長穩定。

2021年上半年,全國房地產市場整體運行平穩。得益于去年末熱點城市市場熱度延續,疊加春節期間一二線城市購房情緒升溫,提振了樓市的整體表現。1-5月,行業TOP100房企累計實現銷售操盤金額48669.5億元,同比增長51.3%,較2019年同期也有39.4%的增幅。百強房企中,近半數企業較2019年同期的累計業績增幅逾50%。部分規模房企業績表現突出,23家企業1-5月銷售目標完成率高于40%。 目前,在行業增速放緩疊加“三道紅線”壓力下,規模房企投資和擴張動能承壓,目標增速趨緩。長期來看,在“房住不炒”長效機制以及整體政策環境邊際收緊的主旋律下,行業發展方向更為清晰,預計未來行業整體銷售面積規模將步入無增長時代。新常態下,房企整體戰略需以謹慎經營、防范風險、適應市場變化為主。并針對不同城市市場的分化格局,制定更具針對性的銷售策略,積極供貨推盤、深化銷售渠道、提高周轉效率、加速現金回流。

上半年總結

01業績:上半年市場熱度持續,百強房企銷售規模增長顯著

2021年上半年,中國房地產市場表現整體平穩。年初部分熱點城市延續了去年末以來的市場熱度,淡季不淡。同時,春節期間一二線城市購房情緒升溫,進一步提振了樓市表現,而一季度以來市場熱度也得以持續。得益于市場表現,上半年百強房企銷售業績規模整體提升,TOP100房企前5月單月業績規模較2020年同期均實現同比明顯增長,較2019年同期的單月業績增速也均在30%以上。累計業績來看,1-5月行業TOP100房企累計實現銷售操盤金額48669.5億元,同比增長51.3%,較2019年同期也有39.4%的增幅。

 

02格局:百強房企各梯隊門檻穩定增長,TOP30房企保持規模優勢 
03企業:近9成TOP50房企較2019年同期增速超20%,部分企業表現突出
 

04目標增長:規模房企目標設定延續謹慎預期,10%-20%是行業主流

上半年,有近半數百強房企披露了2021年業績目標。整體來看,行業平均目標增長率近年來呈降低趨勢,較2018年41%的高位有明顯回落。2021年,企業對業績規模增長的總體預期延續謹慎的態度。不過基于一季度市場的回暖,規模房企目標增長率的中位數較去年略有提升至15%。具體來看,在提出目標的房企中,以龍頭房企為代表的部分規模房企由于規?;鶖递^高且投資和擴張動能承壓,目標設定更趨保守。同時也有近7成企業目標增長率高于10%,其中12家企業的目標增長率高于20%。這部分企業以千億規模以下的中小型房企為主,仍有一定的業績增長訴求。

 

05目標完成:規模房企目標完成度較高,近半數企業1-5月完成40%以上

從企業目前的目標完成率來看,得益于謹慎的業績預期和上半年的市場表現,規模房企整體業績完成情況優于歷史同期。截至5月末,在提出目標的房企中有逾8成企業1-5月的業績目標完成率在35%以上,其中23家企業目標完成率高于40%,業績完成度較佳。但同時,也有5家企業截至5月末的目標完成率不及30%,下半年去化壓力較大。

具體來看,上半年大發、新力、景瑞、首開、正榮、美的置業、金地等房企的業績表現較為突出,目標完成率在45%以上,預計全年大概率能超額完成業績目標。其中,大發近年來的業績增速和目標完成率都居于行業前列,2021年650億元的總可售貨值相對充裕,1-5月目標完成率達57.8%。此外,招商、華潤、綠城、旭輝、金茂等規模房企截至5月末的目標完成情況也處于行業領先水平。表略:部分規模房企2021年業績目標及1-5月目標完成情況(億元)


下半年展望

06展望:行業發展穩字當頭,企業戰略以適應市場變化、防范風險為主

2021年上半年,房地產行業發展“穩”字當頭。短期來看,在行業增速放緩疊加“三道紅線”的壓力下,企業控負債、降杠桿壓力增加。隨著投資和擴張動能相應降低,業績增長承壓、目標增速趨緩。長期來看,在“房住不炒”長效機制以及整體政策環境邊際收緊的主旋律下,行業發展方向也更為清晰,預計未來行業整體銷售面積規模將步入無增長時代。新常態下,“因企施策” 與“因城施策”趨于常態化。一方面,規模房企整體戰略需以謹慎經營、防范風險為主,積極適應新的政策與市場環境,調整投資、銷售、融資等各方面的經營計劃,構筑起可持續性競爭優勢。另一方面,隨著不同城市市場分化加劇,企業需要更具針對性的銷售策略。在一線和熱點二線城市積極供貨推盤、提升周轉效率。在需求不足、競爭激烈的低能級城市深化銷售渠道,加強營銷和折扣力度,及時調整價格優惠搶占市場份額、加速現金回流。此外,在需求側改革推行下,市場也正提升對需求端特征與變化趨勢的關注,僅從供應端發力將難以適應市場趨勢。對房地產行業而言,這也將倒逼房企轉變發展思路,加速向買方市場轉型。只有不斷提升服務質量、加強產品力打造、提升自身的綜合實力,才能在日趨同質化的行業競爭中保持優勢,進而助力項目去化、提升銷售回款效率。

排版丨Jenny

本文轉載自:克而瑞地產研究

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